昆明学府翰院撤总结.docVIP

学府翰院撤盘总结 一 、项目整体介绍 1、项目简介 学府翰院由云南天福房地产开发有限公司开发建设，项目总占地35亩，由3栋高层组成。其中1栋为31层的酒店和写字楼，2、3栋为33层的住宅，在第2栋住宅楼下包括小体量的商业。住宅面积从30.88平米-131.51平米不等，共计644户。项目绿地率高达51%，建筑密度较低。周边紧邻冶金工校、沃尔玛、幼儿园、医院等配套，距离翠湖5分钟车程，是一个动静相宜的项目。 学府翰院位于一环边，学府翰院所在的学府路，虎踞都市核心版域，更演绎了寸土寸金的主城稀缺价值。以社区为圆点，距离小西门约2公里，翠湖约1.8公里，南屏街约4公里，无论工作还是生活，尽享都市繁华与便利。一座精心打造的都市精英住宅，亲见日新月异的新昆明潮起潮落。 2、周边市场分析 昆明二环内开发量较大，且大盘林立，主要以住宅物业为主。开发集中于西、北区域，随着品牌发展商进驻，竞争更为激烈，项目更重视规划设计及展示包装。 同类片区下，几个重点项目具有很强品牌优势、规模优势及区位优势。开发均以住宅产品为主，提高了片区住宅价值，但商业商务氛围仍有待发展。 同时，万科、龙湖、中海、协信诸多全国型开发商入驻学府片区，同时诸如莲华国际商贸城、莲花国际等项目，也是对片区的一次发掘。从而学府路周边展开的一个个项目的竞争，是一场大牌的竞争。高成本、高投资，如何实现高产出，是学府路片区的现状。 项目名称 体量 物业类型 入市时间 价值点 同德广场 87万㎡ 住宅写字楼.商业 2012 地铁接驳、品牌、准现房 金尚俊园 61万㎡ 住宅写字楼.商业 2012 品牌、低价 葡萄街区 55万㎡ 住宅写字楼商业 2012 低价、地段 学府路8号 23万㎡ 住宅商业 2013 品牌、地段、品质 莲花国际 53.8万㎡ 住宅写字楼商业 2012 地段 万科学府 22.8万㎡ 住宅商业 2013 品牌、户型、品质 金泰国际 105万㎡ 住宅商业写字楼 2013.9 交通、配套 人民路壹号 88万㎡ 商业＞住宅＞写字楼＞公寓 2013.10 高端商业 保利六合 35万㎡ 住宅写字楼.商业 2013.7 品牌、高端豪宅 螺蛳湾中心 100万㎡ 商业写字楼住宅 2013.12 高端商业 3、重点项目分析 中海学府路八号 项目净用地：34998.31平方米 总建筑面积：地上建筑面积: 109294.76平方米 ，地下建筑面积: 53505.56平方米 绿地率：35.1% 容积率: 3.12 交通位置: 该项目位于昆明一环小菜园立交桥旁、处于昆明四大交通主干道龙泉路、学府路、环城北路、一二一大街的交汇处、享有昆明最为立体的交通网络体系、不仅有双轻轨（4号、5号线）黄金大动脉经过、还有24条公共交通网络联动城市的四面八方、快速通达全城各个区域，为您提供最为舒适、便捷的出行服务。 作为国内大型央企入昆一号作品，学府路八号在整体营销推广上力度巨大，先期宣传以“中海情、赤子心”作为企业宣传语，在主流线上媒体密集投放，先期导入开发商价值。售楼部的大手笔投入以及部分园林景观展示，增加到访客户的体验感，提高潜在客户对项目的信心。 万科学府 占地面积 30795㎡ 建筑面积 228454㎡ 物业类型 住宅、商铺 项目特色 景观居所 建筑类别 点板结合 装修状况 精装修 环线位置 一二环间 所属商圈 学府路 容积率 绿化率 49.61% 交通状况 1路、83路、29路、70路、98路、175路、168路、146路、104路 项目地处学府路与虹山东路交汇处，北面为荷叶山公园、东靠莲花池、西望金鼎山；毗邻翠湖公园、莲花池公园、圆通山公园等，这里既享有浓郁的书香历史文化氛围、又享受城市繁华便利，属昆明市稀缺宜居地段。 产品价格相对较高，同片区及类比区域竞争激烈，万科学府项目采用小步快跑，多频次开盘的方式进行销售，避免时间成本造成的客户流失。万科学府产品具有较高的附加值，同时精装交房的方式也一定程度上抵消了客户对价格的抗性。 4、学府翰院定位分析 项目区域特征分析 环边传统住宅区，占据地段优势，居住氛围浓厚，目前以老旧小区为主，区域认知度高，高校环绕，学区房印象深入人心。 作为昆明最传统的居住片区，学府片区的居住小区以虹山片区及金鼎片区为主，小区建成较早。同时，学府路作为昆明学术气氛最浓郁的片区，区域内坐落了昆明理工大、冶金专科学校、昆明技师学院、云师大等高校，学区氛围浓厚；但由于学府规划较早，且缺乏商业氛围，其商业业态主要以低端餐饮、汽修和物流行业为主。 项目区域交通分析 学府路单行抑制商业商务发展，道路整体通勤负荷不大，北市区往西市