1.土地使用分区管制与都市计画脱节.ppt

b.密度管制計畫 (a)容積率（Floor Area Ratio, FAR）：即基地與可興建的樓地板面積之比。 (b)居住密度（Residence Unit Density）：即單位土地上可興建的住宅數量。 (c)空地比（Open Space Ratio）：即基地中開放空間、綠地、建築空地等空地總面積與基地面積之比值。 (d)退縮限制（Set Back）：為確保良好的通風採光，可規定建築物退縮，或配合高度而予以退縮建築。 組員： 9712007楊惠雅 9712035鄧婷云 9712044王慕懷 9712055黃湘瑜 9712057謝宗翰 END 前言 使分區管制(Zoning Control)的性質，係依據都市計畫中之土地使使用計畫(Land Use Plan)的指導，再將土地劃定不同功能之分區，並分別規定具使用性質與強度，以積極的促進各分區間的合理使用，並消極的排除有妨害的使用，以落實都市計畫的目標。因此，土地使用分區管制乃都市計畫的執行工具之一。 主要為下列五大項 一.土地使用分區管制的功能 二.土地使用分區管制的內容 三.土地使用分區管制的規劃作業 四.台灣地區實施概況 五.未來發展趨勢與各國的管制方式 一. 土地使用分區管制的功能 就分區管制的發展歷程可知，其主要目的乃在透過警察權的行使，防止土地間產生外部不經濟，並進而創造寧適的都市環境，以落實都市計畫的理想與目標。 1. 是達成都市計畫目標的重要工具 美國都市計畫學者路易士 (H. M. Lewis) 即曾說：「土地使用分區管制雖不能代替都市計畫，但卻綜合了都市計畫的重要部分…」，由此可見其與都市計畫間的功能性關係。 2. 是規定都市土地使用的重要規範 土地使用的內容必須能適時反映社會變遷、經濟發展、都市活動及居民需求。此外，尚必須透過公權力的行使，限制公、私土地的利用與開發，以謀整體都市環境的健全發展。 3. 為塑造都市環境特性的重要指標 土地使用分區計畫中，對於土地與使用的對應關係，必須透過環境知覺的模擬過程，再訂定明確的執行規範。因此，都市中各種分區的塑造如住宅，商業區等，甚至住宅區中的細分區，如住一、住二等，都能透過分區管制規則的執行，得到合理的尊重與塑造。 4. 促進土地的合理利用 一般而言，可區分為經濟面的地產價值理論(The Property Value Theory)及規劃理論(The Planning Theory)兩大領域。在前項部分，土地使用分區管制預期可達成下列目的： a. 促進土地依計畫作有效的利用。 b. 合理分派土地使用強度與人口。 c. 穩定土地及房產價值。 此外，在規劃理論部分，可再分為下列各項目的： a. 提高都市環境品質。 b. 防止公害或避免土地使用間受外部不經濟的影響。 c. 創造優美都市景觀。 至於土地使用分區的管制目的，除了前述經濟與規劃面的目的之外，尚可分列如下： a. 減低土地間不相容使用之衝突，以保障地產價值。 b. 經由分區劃定及規則之執行，提供土地市場公平的競爭機會。 c. 透過開發強度之規劃，達成穩定社區發展的目的。 d. 配合交通運輸之規劃，合理分布都市人口及活動。 e. 保存文化及自然資產，創造都市特色。 f. 增加稅基以保障政府稅收之穩定成長。? 二. 土地使用分區管制的功能 土地使用分區管制是都市計畫中具實務性的管制工具，其內容可包含「土地使用分區管制圖」及「土地使用分區管制規則」兩大部分，兩者必須充份配合協調，管制計畫才能完整運作 1. 土地使用分區管制圖(Zoning Map) 用以標示不同分區的地理區位，以及與各項公共設施用地的區位關係，再配合管制規則，以瞭解各宗土地受到管制的內容與標準。分區圖之訂定，乃屬於都市計畫中土地使用計畫之範圍。因此，應配合都市計畫之規劃及執行程序進行。然而，分區圖之規劃應考慮下列因素： a. 分區(如住宅區)及細分區(如住一)的種類與管制特性。 b. 都市活動指派在各種分區中的量。 c. 分區(細分區)間的區位關係。 2. 土地使用分區管制規則 管制規則乃用以載明各使用分區(細分區)的管制項目及標準。常見的管制項目如下： a. 土地使用分區及細分區：如住宅區或住一(第一種住宅區)等。 b. 土地使用