2010秋季最新注册物业管理师成本经营管理课件.ppt

第七章　成本管理 第一节　物业管理中的成本及其分类 第二节　成本估算方法 第三节　成本预算 第四节　成本控制 第一节　成本及其概念 成本的含义： 成本的构成：物化劳动、活劳动 物业管理成本： 　　　　1、营业成本 　　　　2、经营管理费用 物业管理的成本构成 1、营业成本　直接人工费用 　　　　　　　直接材料费 　　　　　　　间接费用？？ 2、期间费用与经营管理费用　　 　　　　管理费用？？P183 　　　　财务费用 　　　　　　　　　　　？何谓一级成本核算 一级成本核算企业的管理费用 不设间接费用 总称管理费用 　　　　1、公司经费 　　　　2、劳动保险 　　　　3、董事会费 　　　　4、税金 　　　　5、无形资产摊分 物业管理的成本构成 1、营业成本　直接人工费用 　　　　　　　直接材料费 　　　　　　　间接费用？？ 2、期间费用与经营管理费用　　 　　　　管理费用？？ 　　　　财务费用 　　　　　　　　　　　？何谓一级成本核算 财务费用 利息支出 汇兑净损失 金融机构手续费 公司筹资发生的其他费用 其他规定 参考文件： 《物业管理财务管理规定》 《施工、房地产开发企业财务制度》 划清营业成本与期间费用 成本是在收益实现后即得到补偿 期间费用则计入当期损益 　　　　　　　（可盈利、亏损） 对一般的工业企业而言？？ 物业管理成本的分类 （一）按经济性质分（七大要素） （二）按经济用途分 （三）按照与业务量的关系分（固定与变动） （四）按计算依据分（目标、定额、计划、实际） （五）按与决策的关系分 　（边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、 　　　可免成本、附加价值成本） 第二节　成本估算方法 包括三大方面： 1、服务成本的估算 　　人工费、办公费、物业部位、共用设施的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化、企业固定资产折旧、保险费、业主同意的其他费用，如楼巴 2、专项维修资金的估算（源自基金） 3、管理酬金的确定 科学的估算是物业管理企业的重要工作 主要的成本项目估算方法 共九大项、46小项 人工费估算 办公费 共用部位与共用设施日常运行费 保安费 清洁卫生费 绿化养护费 固定资产折旧费 保险费 专项维修资金 成本估算结果的汇总 P＝∑ Fi / S 第三节　成本预算 成本预算即成本计划 成本项目估算是进行成本预算的前提 成本预算的概念 成本预算的基本要求 成本预算的编制方法 固定预算 弹性预算 零基预算 滚动预算与概率预算 成本预算的编制程序 1、成本预算的编制方式（二下一上式） 2、成本预算的编制程序 3、不同成本的预算编制 　营业成本、管理费用成本、财务费用成本 　　（参照P183） 第四节　成本控制 有计划，就便于控制 控制是以管理目标、预算、计划为前提 成本控制的含义与分类 成本控制的含义： 　　狭义 　　广义 　　物业管理成本控制的三层含义 成本控制的分类 （一）按时间特征分类 　　事先控制、事中控制、事后控制 （二）按控制的机制 　　前馈控制、防护性控制、反馈控制 （三）其他控制分类 成本控制的原则 全面控制原则 讲求经济效益原则（满意而不最优） 责权利相结合的原则 例外原则（如何判断例外） 成本控制的程序（五个步骤） 确定控制标准 执行控制标准 分析相关标准 纠正成本标准 进行考核奖励 成本控制的组织体系 成本控制责任中心 　　分级、分口管理经济责任制 成本中心：管理处、保洁部等 费用中心：人力资源部等 业绩考核 成本的日常管理 物业周期 物业管理周期 （一）运用物业管理周期进行成本控制 （二）严格实施预算的赁证控制 （三）建立健全的费用开支与报销审批制度 第八章　合同与风险管理 第一节　物业管理中的主要合同类型 第二节　物业管理服务合同 第三节　招投标阶段的合同管理 第四节　风险管理理论 第五节　保险与物业管理保险 第一节　　物业管理中的主要合同类型 合同—契约 4类主要的物业管理活动合同 　　1、物业建设单位的相关合同 　　2、前期服务合同与物业管理合同 　　3、业主签订的相关合同 　　4、与专营公司签订的专项服务合同 第二节　物业管理服务合同 前期物业管理合同 　　区别前期管理与前期介入 　前期物业管理合同的主体双方 　前期物业管理的特殊性 前期物业管理合同的特征： 　　与建设单位签订合同 　　具有过渡性 　　是一份要式合同 　　 物业管理合同 合同的起止期限 产权关系的认识 相关的法律规定 两个合同的差异 物业管理合同的特征 双方以诚信为前提 是有偿服务合同 是诺成合同又是双务合同 是劳务合同 物业服务合同的主要内容 1、物业基本情况 2、委托服务事项 3、双方的权利义务 4、物业管理服务标准 5、物业服务费用和维修费用 6、专项维修基金的管理与使用 7、