浅述土地储备风险防控.docVIP

浅述土地储备风险防控 　　摘要：本文阐述了土地储备制度的含义与特征，介绍了土地储备的风险识别，提出了土地储备的风险应对策略，供大家参考借鉴。 　　关键词：土地储备；风险；防控 　　中图分类号：F301.23 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　长期以来,我国的国有土地使用权是通过划拨方式无偿且无期限地使用,从而导致大量的土地被闲置。随着市场经济的不断深入,我国逐步形成有偿有期限的土地使用方式,全国各大城市都加强了对闲置土地和其他存量土地的利用和管理力度。但由于存量土地的利用涉及众多土地使用人的重大利益调整,靠简单的行政手段难以达到目的,因而必须建立一种体现行政手段和市场手段相结合的新型体制。为了适应经济体制改革和经济增长方式转变的要求,促进城市土地集约利用,我国的地方政府和土地管理部门进行了积极探索。城市土地储备制度的实施在盘活城市存量土地、优化土地资源配置等方面起到了积极的作用，但作为一项创新制度，土地储备制度的理论和实践都缺乏深入的研究，在实施中存在风险因素。本文通过土地储备制度的含义和特点介绍，指出了制度中的风险因素与应对策略。地方政府应根据本地特色，合理规避风险，充分发挥土地储备制度调控土地市场的作用。 　　1 土地储备制度的含义与特征 　　1.1 土地储备制度的含义 　　土地储备是为了调控土地市场，市县人民政府依法取得土地，进行前期开发整理、储存，并向社会供应土地的行为。 　　1.2 土地储备制度的特征 　　土地储备制度是政府调控土地市场的工具。在我国，它有其特殊性，主要表现在以下几个方面： 目的公益性。土地储备制度建立的目的是调控土地市场，促进土地资源合理利用。在土地收购、储备和供应的各环节，均能体现土地储备制度的公益性。 　　收购统一性。土地储备收购统一性就是通常讲的“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。 连续性与周期性。土地储备制度的实施包括从存量市场和增量市场取得土地使用权、开发、储备、出让或出租等环节，这些环节通过产权流、资金流得以紧密结合在一起，形成土地收购储备供应循环机制。资金需求的巨额性与长期性。土地储备涉及征地、拆迁、补偿安置、市政基础设施建设，出让手续办理等事项，需要大量的时间成本和资金成本。 　　2 土地储备的风险识别 　　土地储备的风险可以分为内部风险和外部风险。 　　2.1 内部风险 　　按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。 收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。在我国现阶段，多数被收储方在行为和心理上对土地收储事件产生抵触，认为土地征用、收储补偿标准不合理，使得政府的谈判难度加大，增加了土地收储的时间和资金成本。此外，在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。 　　开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。 　　储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。 　　出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。 　　2.2 外部风险 　　土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。房地产市场存在固有的周期性，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。一方面，土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；另一方面，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土