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娄底营销策划公司 　　篇一：娄底老街项目营销策划书 　　二零一三年五月五日  　　娄底海汇老街项目营销策划书  　　目 录  　　第一部分 物业定位评估 5  　　一、近期市场概况 5  　　二、近期市场热点 6  　　三、项目定位评估 7  　　四、客户定位 7  　　 投资群体客户细分：  　　 经营群体细分： 8  　　五、建筑方案评估 9  　　第二部分 项目包装 10  　　一、包装总纲 10  　　二、基础形象设计 11  　　三、现场包装 12  　　 工地形象 12  　　 现场营销中心 14  　　四、销售物料包装 16  　　 销售物料 16  　　 办公事物应用系统  　　 交通工具类 18  　　 大型广告牌 18  　　 站台广告 18  　　第三部分 销售实施 20  　　一、销售总体策略及目标  　　 总体策略 20  　　 销售目标 21  　　8 17 20 　　二、销售阶段及进度 21 　　 销售阶段 21  　　 销售进度 21  　　三、销售阶段工作安排 22  　　 内部认购期 22  　　 公开发售期 22  　　 持续期 23  　　 冲刺期 23  　　 尾盘期 23  　　四、销售前期准备 24  　　销售管理 24  　　五、销售推广阶段细分 26  　　第四部分 活动方案 31  　　一、内部认购期活动方案： 31  　　二、开盘准备活动： 32  　　第五部分 价格 38  　　一、厘定价格的相关因素 38  　　二、价格定位 38  　　三、本案的价格定位 39  　　四、价格策略 40  　　五、定价原则 40  　　第六部分 宣传推广策略 45  　　一、广告目标 45  　　二、广告诉求 45  　　三、广告风格 50  　　四、阶段安排 51  　　五、媒体组合策略 52 　　六、费用预估 54 　　第一部分 物业定位评估  　　一、近期市场概况  　　1、房地产开发投资大幅增长，娄底市今年１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长%。房地产开发的土地、资金、市场同步增长。土地前期投入增加。今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长%和%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积万平方米。  　　２、开发规模扩大，开发投资高速增长。今年１－8月份，娄底市房地产施工面积万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积万平方米，比去年同期增加万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加767(转载于: 小 龙文档 网:娄底营销策划公司)4万元，增长 %,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长倍，办公楼房完成投资542万元，增长倍。  　　３、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。今年１-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。１－8月企业自筹资金13152万元，增长倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长倍。  　　４、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长％的高基数基础上，保持高增长势头，１－8月份全市共销售现房万平方米，同比增长%，其中住宅销售万平方米，比去年同期增长倍。  　　5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。  　　九义步行街的兴建、金海商贸城、丰泽园项目等也都相继开盘销售，即在本项目 　　篇二：一个策划搞活一条步行街 　　中小城市商业地产营销实战全案  　　一、背景  　　做完一个小县城的步行街回到长沙，被“流放”长达一年时间的小组成员们刚想“歇口气”。XX年11月，湖南湘怡房地产公司的刘总找到长沙步步为赢营销策划公司。  　　他们在湖南娄底市开发了一条步行街，叫“明珠步行街”（以下简称“明珠”）。  　　由于以前没有进行过商业地产的开发，操作经验不够，出现了很多问题。  　　“明珠”XX年开始投资建设，已有将近3年时间，当时，商铺只销售了60％。销量每月还在递减，XX年10月份，只销售了一套铺面。  　　商铺的招商工作已经开展了半年，半年时间竟然连一个商家都没有招到。  　　内忧外患的是，另外的开发商乘虚而入，又开发了一条步行街。