房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段　.docVIP

房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段 房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产 品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处 理上结转销售收入和销售成本I与施工方进行竣工结算，房 地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价 款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地 产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有: 企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印 花税等税种。 一、企业所得税 （一）完工时的税务处理 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业 所得税处理办法〉的通知》＜国税发izm 131号：＞第九条规 定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计 税毛利率分季1或月＞计算出预计毛利额，计入当期应纳税 所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并 计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与 其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目 与其他项目合并计算的应纳税所得额。 因此，纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如 达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收 入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利 额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。 （二）完工条件的判断 国税发12的号规定了关于完工产品的确认的三个 条件：1一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案。1二〉开发产品己开始投入使用。1三 开发产品已取 得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、 使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一 的，就应进行完工时的税务处理。 2?的年It月2 ?日，国家税务总局下发了《关于房地 产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》1国税函 DMN34 2号一文，对《海南省国家税务局关于海南永生 实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品己开始投入 使用问题的请示》I琼国税发lami ei号:批复中，强调房 地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通 过验收合格，或是否办理完工1竣工备案手续以及会计决 算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业 开始办理开发产品交付手续 包括入住手续: 或己开始实际 投入使用。 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的 通知》1国税函号）再次重申了这一问题。文件 规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收 企业所得税问题的通知》＜国税发I2M M3I号＞规定的精神 房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否 通过验收合格，或是否办理完工＜竣工＞备案手续以及会计 决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完 工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛 利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额 之间的差额，计入当年《完工年度:＞应纳税所得额。 但在实务中很多开发企业已经己经符合开发产品已开 始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例 如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结 转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间■以 款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企 业人为控制，推迟收入确认时间等等。 （三）年度申报时的注意事项 国税发号，房地产企业开发产品完工时，在 年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额 与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要 的其他相关资料，例如差异调整的税务鉴证报告、开发项 目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时 间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成 本等。 案例：fX房地产企业，开发项目，2H1年签订预售合 同，取得预售收入2M?万，2?的年竣工完成，开发产品 竣工证明材料已报房地产管理部门备案，但未未交付给业 主。2m年项目又预收收入万元。A企业各项目预 计计税毛利率均为BZ暂只计算营业税，不考虑期间费用 分析：根据国税发C?的131号规定，项目己符合文 件规定的其中一个完工条件，即视为税法意义上的完工， 此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利 额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度 应纳税所得额。2tW年的预售收入，所得税汇算时不能按 照预计计税毛利率行计算。而在年度预收款 照预计计税毛利率行计算。而在 年度预收款 28H万元按照预计计税毛利率在年度汇算清缴中作过纳税 调整，则在2?的年度作纳税调减处理。假设A项目已知实 际计税成本为4SH万元，贝叫项目汇算清缴应纳税所得额 ;1MH-4SH-MMX8/-GSHX BA2SHX8