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房地产项目成本管理 2013年7月30日 培训的目的 了解成本管什么？管谁？如何管？ 了解成本管理目的、意义、价值； 学会用经济语言、思路推动工作； 内容目录 第一章 房地产成本管理基本认识 第二章 如何开展成本目标管理 第三章 各阶段成本管理的对象、关注点 第四章 用经济语言、思路推动工作 第一章：房地产成本管理基本认识 房地产成本的组成 成本管理的演变过程 成本管理要解决的问题； 价值创造成本管理的几个基本理念 房地产成本管理中的几个关系处理 房地产开发成本组成 房地产 开发成本 组成 房地产开发成本 土地成本 1、土地出让金 2、契税 3、交易手续费 项目直接成本 1、勘察设计 2、政府规费 3、建安成本 4、基础设施 5、项目配套 管理成本 财务费用 1、融资利息 2、融资手续费 3、汇兑损益 行政管理、人员工资、固定资产折旧、房产税费、差旅交通、车辆使用、教育、工会等。 1.房地产成本的组成 营业费用 人工费用、办公费用、通讯费用、差旅费、审计费、咨询费、诉讼费、绿化费、税务代理费、人员招聘、物业服务费、工会经费、教育经费、车辆费用、维修费用、广告宣传、房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、保险费、摊销费用、折旧、交际费。 管理费用 人工费用、办公费用、通讯费用、差旅费、审计费、咨询费、诉讼费、绿化费、税务代理费、人员招聘、物业服务费、工会经费、教育经费、运输费、车辆费用、维修费用、行政管理费、房产税、土地使用税、车船使用税、土地增值税、印花税、残疾人就业保障金、保险费、坏账备抵、减值准备、摊销费用、折旧、交际费、保险金、公积金。 财务费用 利息支出、银行手续费、汇兑损益。 审算型 控制型 成本管理水平 价值创造型 定额模式下，强调个 人经验追求算得快、 算量准定额熟、套价正确。 强调不能突破目标值。 强调企业/团队的共同 目标面向公司利益，讲 求性价比发掘价值，创 造价值。 管理难度加大，统筹协调要求增高 2.房地产成本管理的演变过程 3.成本管理要解决的问题 成本管理需要解决的问题： 1、确保公司的利益； 2、确保业务的风险可控； 3、确保业务的正常推动； 误区：成本管理只是简单的算账，误解传统的成本核算业务就是成本管理； 4.价值创造成本管理的四个基本理念 分析：提升价值(V=F/C)的途径及其适用环境 概念：什么是无效成本、什么是有效成本 误区：盲目压低成本 成本管理的目的在于消除无效成本、提升产品价值和投资效益、实现经营目标 4.1 经营理念 计算公式：有效成本=总成本-无效成本 无效成本：房地产项目实施过程中产生的，对形成产品、提升价值、促进营销没有作用、无法获得客户认同和补偿的花费，属于浪费的成本费用。 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。 定义 误区：产品管理与成本管理割裂，分别运作 成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个重要属性 4.2 产品理念 成本的决定因素之一是市场，成本的价格体现必须随行就市 误区：脱离市场定价格，无视变化定死目标 4.3 市场理念 经济与技术不可分，专业化的运作是成本管理的前提 误区：只要懂预结算、会砍价就可以管好成本 4.4 专业理念 掌握什么是无效成本； 清晰产生的原因； 持续的统计与分析； 落实责任人，制定计划； 跟踪、反馈、解决； 成本管理理念的落实： 如何管理无效成本管理？ 减少项目中的无效成本，是成本管理的目标之一； 5.房地产成本管理中的几个关系处理 成本与品质、速度的冲突： 成本确定与变化的矛盾： 决策中以经营目标决定取舍； 强调有效投入：提高性价比、考虑潜在的时间本； 变化是永恒的、绝对的，正视变化、尽可能确定； 需要预测和跟踪外部带来的的变化（市场、政策、资源） 必须预控内部造成的变化（运营管理），对业务和成本的操作过程和结果设定框架； 第二章：如何开展目标成本管理 1、目标成本管理的意义 2、目标成本管理的基本方法 3、目标成本管理的7大阶段 4、目标成本的业务管理 5、保障目标实现的手段与措施 成本管理是业务管理的一个方面，必须渗透在业务过程中； 为了强调和监控而提炼出成本管理链条，但最终通过业务管理实现 与各业务管理的关系： 与造价管理的关系： 造价业务：开发过程所需，图纸测算，工程计量和计价，是成本管理基础； 成本管理：经营管理所需，成本预测、决策、计划、控制、核算、分析及考评 18 1. 目标成本管理的意义 动态掌控 成本 确保项目 盈利 达成企业经营目标 –建立控制基准 –保持心中有数 –业务习惯转变 成本目标 确定 –发现管控风险 大到整个项目的目标成本管理，小到一张变更、签证的管理均适用这个过程！ 19 2. 目标成本管理的基本方法 确定目标 分