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浅述建设用地上 不动产登记相关问题及对策 　　摘要：自实施不动产统一登记以来，解决了在分散登记体制下权利交叉重复、主体不一致等诸多矛盾。但随着不动产登记业务的全面开展，原来分散登记时期遗留的诸如开发建设单位没有严格按照批准用地和规划条件开发建设等问题逐步显现，对不动产登记工作造成了困扰，也影响到群众的切身利益和社会稳定。针对建设用地上不动产登记的相关问题进行梳理和思考，提出相应处理意见。 　　关键词：不动产登记；建设用地；建议 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：C 　　文章编号：1001-9138-（2018）03-0050-53 收稿日期：2018-01-05 　　1有房屋所有权证无土地使用证的问题 　　对于分散登记时期已办理房屋所有权证无国有建设用地使用证的问题，如已办理房屋所有权证，但开发企业没有在国土部门办理分户土地分割手续，现商品房购房者申请办理不动产转移等相关登记；个人从单位购买集资住房，已办理房屋所有权证，但原单位没有办理分户土地分割手续，现房屋所有权人申请办理不动产转移等相关登记；房屋多次转让（买卖等）并办理房屋所有权证，但一直未办理土地使用证或已办理的土地使用证的权利人仍为第一手人，现房屋最后买卖双方申请办理不动产转移登记。根据不动产登记“一体登记、连续登记”以及“便民利民”原则，究其成因，一是对于在分散登记时期已经合法颁发证书的，在统一登记后是否应该继续认定有效；二是由于历史原因，部分建设用地权属来源材料不齐全或无土地权属来源材料抑或有权属来源材料但却不符合现在登记的要求等。 　　笔者认为，应结合当时的政策分类给予认定。比如，原房屋登记机构已颁发房屋所有权证，但没有合法土地权属来源的国有建设用地上建造的房屋，当事人申请不动产登记的，国土资源部门应整理后报当地人民政府，由人民政府组织国土、住建、规划等部门依法作出处理意见，并由不动产登记机构依据相关部门出具的处理意见及证明材料为当事人办理相关不动产登记手续。对于原开发单位已注销或解散未取得国有建设用地使用证，但业主已持有房屋产权证的，按照房地“一体登记”原则，由国土资源部门主?硬檎矣玫厥中?。有手续的，不动产登记机构依据用地手续和原房屋产权证相关信息等为住户办理不动产登记；无用地手续的，由国土部门先进行权籍调查，并提交当地政府补办划拨用地手续后，由不动产登记机构先办理不动产首次登记（土地），再办理不动产转移登记。对于房屋多次发生转移登记而没有同步办理国有土地使用证的，当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的，不动产登记机构在核实房地权属来源等有关材料，在其门户网站注销原国有土地使用证后，办理最终与权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。 　　2超越批准范围占有国有建设用地的问题 　　在实际工作中，存在房地产开发企业超越原批准用地范围建设房屋、构筑物的情况。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。第76条规定，未经批准非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。由此可见，超越批准范围占有建设用地建设的房屋是违法建筑。 　　但是，为维护购房群众的合法权益，应本着“尊重历史、实事求是”的原则解决此类问题。笔者认为，不动产统一登记实施前，对于开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、违规竣工验收等违法违规行为，但购房人已依法取得房屋所有权证现申请不动产统一登记的，不动产登记机构应继续予以办理；同时，由当地国土资源部门核实原土地批准文件，并由所在地人民政府责成相关部门对超越批准范围占有国有建设用地的行为进行依法处理。 　　3未按批准建设用途开发建设的问题 　　该类问题主要分两种情况，一种是规划部门在国土资源部门供地后，基于现状条件或其他需要调整了规划，改变了用地规划条件，经城乡规划部门许可对房屋规划用途进行了调整，但建设单位未按规定到国土资源部门办理土地用途变更手续，导致房屋规划用途与土地用途不一致。对于该类情况，根据《土地管理法》第56条规定，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，报批前，应当先经有关规划行政主管部门同意。笔者认为，在实际操作中，应由当地国土资源部门委托评估机构进行评估，经当地政府同意后，与建设单位签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，由建设单位补缴土地出让金，不动产登记机构依据相关部门完善的手续直接为住户办理相关登记。 　　另外一种是建设项目没有经城乡规划部门批准，擅自建设的情况。此种情况的建设项目属于非法建