《南港新城项目可研报告》-毕业论文.doc

w 南港新城 项目 可行性分析报告 专 业：房地产经营与估价管理 班 级：09级房地产1班 学 号：0904120151 学生姓名： 指导教师： 2011年 6 月 7 日 目录 前言 项目开发经营环境分析 区位条件分析 项目定位 项目建设规划及进度安排 项目财务分析 项目不确定性分析 项目社会、环境和风险分析 开发投资分析结论和建议 结束语 第一章 前言 报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。????? 2、对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠性、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 报告编制依据 1、《南宁市城市拆迁管理条例》 2、《南宁市城市总体规划》 3、《南宁市房地产可行性分析报告》 4、《城市居住区规划设计规范》 5、《住宅设计规范》 项目概况 （一）项目名称 南港新城 （二）开发建设单位 中国中铁置业集团有限公司 （三）项目背景 广西南宁市GC2010-037地块北际路二轻构件片区旧城改造一期工程。北际路二轻构件片区旧改项目位于永和路与北际路之间，由永和路、二坑溪、北际路和北际南路围合而成。项目为住宅楼，商业楼，小学，两所幼儿园，公共设施配建，拆迁安置统筹用房。 （四）地理位置及现状 土地地址 南宁市西乡塘区永和路东面 土地属性 住宅;商业（商服） 土地四至 东:北际南路 南:用地边界 西:永和路 北:北际路 土地现状 未开工-土地平整 出让方式 招拍挂土地 土地底价总价 5,365万元 总用地面积 178,845㎡ 土地底价每亩地价 200,000元/亩 目前开发商 中国中铁置业集团有限公司 绿化率 30% 土地底价楼板价 60元/㎡ 容积率描述 ＞4.0且≤5.0 建筑密度 28% 交地标准 熟地 土地使用年限描述 城镇住宅用地70年、批发零售用地40年 90平方米以下比重 70%以上 （五）项目建设规模和建设内容 1、项目位于永和路东面，项目实际出让用地由6宗地组成。实际出让用地总面积为178844.71平方米（折合268.27亩） 2、主要规划设计条件：容积率＞4.0且≤5.0，建筑密度＞20%且≤28%，绿地率＞25%且≤30%；商业建筑面积占总建筑面积的比例控制在5％－10％以内，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米；住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。沿永和路侧地块必须预留20米宽用地作为城市公共绿化带。 3、公共设施配建：竞得人负责在出让用地范围内出资建设1所48班小学，用地面积不少于24000 平方米，建筑面积不少于12096平方米，小学校的产权属政府所有，竣工验收后两个月内无偿将小学和小学占用的24000平方米土地移交给教育部门安排使用；18班幼儿园2所，每处建筑面积不少于3780 平方米；物业管理用房：按照《南宁市物业管理办法》执行：即计容建筑面积为50万平方米以下的，按2‰的标准配置，计容建筑面积为50万平方米以上的，按1‰的标准配置；医疗卫生服务站：建筑面积不少于4950 平方米；农贸市场1处，建筑面积不少于2400 平方米。 （六）项目主要技术经济参数 项目名称 数量 单位 规划总用地面积 204237.92 平方米 总建筑面积 1021189.6 平方米 建筑密度 26% 容积率 5 住宅建筑面积 946909.15 平方米 商业建筑面积 51059.48 平方米 总户数 11548 户 地下停车场 8084 个 绿地率 53101.86 平方米 小学的建筑面积 12100 平方米 幼儿园的建筑面积 7600 平方米 物业防的建筑面积 1000 平方米 医疗卫生站 5000 平方米 农贸市场 2500 平方米 安置统筹用房配建 33785.63 平方米 （七）项目可行性研究主要结论 从项目的财务分析来看，税前、税后全部投资净现值与