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80 60 40 20 0 -20 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 FIRR（%） 1 2 敏感性因素变动（%） 1——售房价格；2——开发产品投资 图10-1 敏感性分析（全部投资、所得税前） 1．敏感性分析 2．盈亏平衡分析-2.1临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。 根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13 651万元，下降1 260万元；平均售房价格的临界点为每平方米1 538元，下降132元；土地费用的临界点为1 580元，增加1 160万元；售房面积的临界点为108 377平方米，减少14 253平方米。详见下表。 敏感因素 基本方案结果 临界点计算 内部收益率（%） 28.8 期望值 20.00 开发产品投资（万元） 12 391 最高值 13 651 售房价格（元/平方米） 1 670 最低值 1 538 土地费用（万元） 420 最高值 1 580 售房面积（平方米） 122 660 最低值 108 377 临界点分析表 2．盈亏平衡分析-2.2保本点分析 保本点分析是计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到