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高层住宅外墙渗漏原因剖析及防治措施 　　摘要：外墙渗漏是高层住宅混凝土结构常见的病害之一，若处理不当，很可能影响到建筑的使用功能和使用寿命。本文结合笔者多年实践经验，阐述了高层住宅外墙渗漏部位现象，重点就外墙渗漏产生的原因进行分析，并提出有效的防治措施，以供借鉴。 　　关键词：高层住宅；外墙渗漏；施工缺陷；防治措施 　　中图分类号：TU241.8 文献标识码：A文章编号： 　　 　　随着我国社会经济建设的快速发展，高层住宅数量日益增加，其中绝大多数的住宅建筑都采用了现浇钢筋混凝土剪力墙结构。由于设计、施工、物业管理和使用等原因，高层住宅外墙时常会出现渗漏的现象，这些渗漏不仅影响了建筑物的使用功能和使用寿命，大大增加了后期的维修费用，而且损害了建设单位的名誉，造成住宅用户、建设单位和施工单位的直接损失。因此，如何最大限度地消除外墙渗漏所带来的种种不便，成为了建设管理人员急需解决的问题之一。本文分析了外墙渗漏的原因，寻找有效的处理措施解决此类问题，以确保高层住宅建筑的整体质量。 　　1 渗漏部位及现象 　　1.1 渗漏部位 　　目前外墙渗漏多出现在夏季降雨时节，常见的渗漏往往出现在空调冷凝水管、檐沟和落水口、空调室外机位处内墙、穿过屋面管道的边缘、屋面板、洗手间管道、地面和侧墙、外墙部位等处。 　　1.2 渗漏现象 　　渗漏现象具体表现为：墙面潮湿有水珠、局部有漏水点、施工缝与变形缝处有似泉涌的漏水点，特别是当雨水沿外墙流淌时，该部位基本都会渗漏。 　　2 渗漏原因 　　高层住宅外墙渗漏原因有很多。包括设计、施工、物业管理;业主改造等。其中设计是关键因素，施工过程是重点控制对象，物业管理是排除隐患的关键，业主改造是控制难点。 　　2.1 设计缺陷 　　近年来，商品房建设获得了极大的发展。开发商一方面注重楼盘形象和建筑品质宣传，把外立面设计得更加复杂、美观，飘窗、造型、线条(脚)、钢构等比比皆是，大大增加了施工难度和外墙渗漏隐患；另一方面开发商为了进一步提高利润率，大力寻求降低成本的方法。其中有些开发商为降低成本，减少每平米钢筋含量和混凝土量，在外墙局部部位采用砌块砌筑(尤其是外窗位置)；空调室外机位(开敞阳台)处不做防水，甚至不做地漏；飘窗顶板、空调板等部位防水细部做法不明确或不做防水；为追求住宅建筑的立面效果，未充分考虑雨蓬等突出构件材质与墙面处理措施；将冷凝水管明排改为暗埋，造成外墙渗漏隐患，部分阳台、露台、屋面等排水管直径太小，杂物阻塞，积水造成外墙渗漏等。以上问题在图纸会审时未提出，在以后的施工中施工单位未改正，造成相应部位的外墙渗漏。 　　设计做法确定后，一定程度上为外墙渗漏埋下了隐患，住宅建筑在日后的使用过程中不可避免地出现外墙渗漏，设计因素成为外墙渗漏的关键因素。 　　2.2 管理问题 　　参建各单位的质量意识不够高，不能抓住关键质量控制点，造成外墙渗漏隐患。 　　在市场经济的大环境下，参建各方追逐的利益点不同。部分建设单位不但压低中标价而且要求在短时间内建起楼房，达到预售条件，及时销售回款，经常不科学地缩短工期，造成“快工无细活”的情况。监理单位作为独立的第三方，不能有效独立履行监督管理之责任，经常唯建设方“马头是瞻”，监督管理之责任大打折扣。在这样的大环境下，施工单位(含分包单位、劳务公司等)达到建设单位的工期要求，不能严格落实质量责任制，建立并执行严格的质量管理制度。 　　2.3 施工缺陷 　　目前国内外墙的常用工程做法基本都是工人手工操作完成的，材料为原材或半成品，基本无成品。施工过程中人的因素是最复杂、最难控制的因素，加上目前我国工程施工的管理模式(工程总承包，下有多家分包单位、劳务公司)，致使施工造成渗漏隐患的原因非常复杂，一种或多种原因都可能导致外墙渗漏。 　　1)外墙结构施工问题 　　目前，施工现场使用的混凝土是商品混凝土，质量有保障。结构问题主要施工原因造成的。一是外墙结构施工缝、墙体裂缝处理不当；二是外墙结构墙体狗洞等质量问题处置不当，形成渗储水隐患和通道；三是结构施工期间的施工洞、脚手架(挑架型钢)孔洞、穿墙螺栓孔洞、燃气热水器等强排孔洞、空调冷凝水孔等封堵不密实或留置倒坡；四是外墙二次结构砌筑不密实，形成渗水通道等。 　　原材料把关不严，造成劣质材料用到工程中，影响保温效果；二是施工单位施工技术人员疏忽、操作人员素质较低、监理单位验收不严造成。极易造成诸如室外空调机位顶板、飘窗底板、外窗口等处的保温层未粘贴或保温层厚度不够，钢附框(窗框)与墙体间聚氨酯发泡胶填充不密实等造成外墙渗漏隐患；三是由于目前外墙保温施工多有专业队伍施工，管理层次多，易造成管理疏漏；四是图纸标注不清或理解错误；五是诸如外墙穿墙螺栓孔(或其他孔洞)未封堵或封堵不密实等；六是落