西安市恒佳首座营销方案33p幻灯片资料.ppt

恒佳首座营销方案 恒佳首座市场分析 预卖产品，先解市场 政策法规 余震影响 竞争对手 客群分析 政策法规——宏观 地方政策：价格备案制度 国家政策：土地政策：39号令 增收土地增值税 70/90政策效果突显 2007年内5次加息 提高储备金率 二套房贷首付40%，1.1倍利率 银根、地根持续紧缩，受其政策的影响目前市场销售疲软；客户观望气氛浓厚。 价格透明化 宏观政策 观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行; 观点二：进一步的房地产调控措施还将继续出台。建议不要为了博取超额利润而盲目定位项目价格，而需谨慎面对开发项目定位; 观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生存发展的关键，建议对客户精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场; 观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜出的关键，建议着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场; 对于2009上半年入市的本项目要密切关注政府出台的相关法规，规避政策风险 派风4大观点，密切关注 西安市房地产市场行情分析 近期市场销售疲软，客户观望气氛浓厚，造成销量下滑 上半年西安商品房销量为28745套，仅占去年全年量的32.7% 2008年上半年，西安新建商品房成交量为28745套，2007年，西安新建 商品房成交量为87960套，今年上半年的成交量仅占去年全年的32.7%。日平均房屋销量不超过150套，跟去年同期平均每日240套的销售量有很大的差距，楼市没有迎来预期的“旺季”。 2008年（06月）份西安市各区域房产销售价格表（均价） 元/平米 区域 物业类型 城东 城南 城西 城北 西高新 普通住宅类 3746元 4312元 3822元 3578元 4373元 商服用房类 6955元 9672元 6828元 6214元 8528元 写字楼 4893元 5257元 4494元 4752元 5384元 别墅类 5135 元 7928元 4296元 5164元 6220元 08年下半年市场预测 (一) 西安市场08年下半年将有一定的起伏，个别开发商由于资金的原因，对个别项目房价有一定的下调，引发市场的短期销量上升，总体市场会保持一定时期低迷、客户观望，房价宏观调控政策的作用逐渐凸显； (二)银根紧缩政策，对开发商及购房者都有较大的抑制作用，对房地产市场影响深远； (三)房地产企业的资金链困境成为市场关注的热点； （四）通过近年西安房地产发展规律及西安放宽户口政策，城市包容性更强，市场将进一步扩张，长远来看，西安房地产市场将处于一个平稳、乐观的上升趋势； （五）城市轨道的建设，将拉升西安的城市形象，房地产市场必将吸引更多的关注； 地震灾害造成消费恐慌，余震影响，造成消费市场需求疲软，高楼层抗性较大，消费心理恐慌。 灾害影响——中观 消费者“推迟购房时间”和“继续观望”还是占市场主流； 竞争态势——微观 地址：凤城一路与未央路十字东南角 开发商：利君集团 项目概况：纯写字楼，5.6万㎡的体量，综合平层商务、LOFT创意办公 主力户型：66——131 ㎡ 销售均价：平层：5800元/㎡、LOFT：6800元/㎡ 推广定位：经开之首，纯商家 项目品鉴： 1、经开之首，黄金旺角 2、平层商务和LOFT办公相结合，产品系列丰富 3、充分利用利君品牌对产品价值的提升，提高客户的认知度 利君V时代 经开*观澜港 地址：经济开发区未央大道123号 开发商：陕西欧亚达地产开发公司 项目概况：单栋高层 主力户型：剩余房源99.66㎡、72.8㎡ 销售均价：4900——5400元/㎡元之间 推广定位：强大多重功能，比肩世纪人居 项目品鉴： 1、成熟区域，地段优异 2、项目房源量较少，对本项目不构成威胁。 赛高国际街区 地址：未央路与凤城五路十字 开发商：陕西富力地产 项目概况：项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅，国际公寓，CEO商务，世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。 主力户型：写字楼：68---89㎡、住宅：46-133㎡ 销售均价：写字楼价格：6000元\㎡（均价）住宅价格：5500元\㎡（均价） 推广定位：国际生活开放区 项目品鉴： 1、一期2栋写字楼和1栋住宅，通过构造B