重庆加州项目营销方案2009讲义教材.pptVIP

同致行.商业部 加州项目策略 中介公司市场摸底 之 中原地产 ---针对200万总价的小商铺,达到净收6%回报率投资者感兴趣。(净收含义：客户不承担4.05%交易税金及4%上下佣金，因此折算实际投资回报率约为6.8%) ---对中国银行承租商铺,投资者比较看重品牌良好的经营能力及稳定的投资回报。接受6%回报。 ---对大型商铺来讲,中原地产现有一房源为带租约9%投资回报率,单价5000元/平方,面积2000方,总价1000万,5楼的商业裙楼,可以评估到2000万,即贷款可达1000万,此物业一直处于待售阶段。 ---针对总价2000多万级商铺,投资回报率在9%以上客户较感兴趣。 ---位置不是很当道。 ---价格高,回报低.小商铺净投资回报6%可以,银行租赁的物业净投资回报率6%投资者较感兴趣.徐生记高总价,回报8%以上才有客户感兴趣。 ---面积又大,要的资金又多。 --- “很难啊, 你司还不给佣金,合同又不公平”。 ---7月9日美联物业将我司物业登了重庆晨报广告,但咨询客户较少。 中介公司市场摸底 之 美联物业 ---针对200万总价的小商铺, 6%净投资回报率投资者感兴趣。 ---对徐生记大型商铺来讲,8%回报客户才会感兴趣。 ---我司项目现场玻璃上的招贴画需拆除。 ---客户付第一笔首付款即支付佣金。 中介公司市场摸底 之 大业兴 ---针对烟酒行小商铺,达到净收6%回报率投资者感兴趣.现有一投资客非常有意向购买此铺。 ---2008年中房网络成交一宗6000万位于石桥铺的商业物业,其回报高达9%。 ---针对总价2000多万级商铺,淡化总价概念,强化单价概念,投资回报率在9%以上客户较感兴趣。 中介公司市场摸底 之 中房网络 ---项目现场玻璃上的招贴画要求拆除。 ---小门面投资回报为6%可以向客户推荐。 ---徐生记大商铺,回报8%可以向客户推荐。 中介公司市场摸底 之 大泽置业 自有客户市场摸底 ---仅有中低总价承受力的意向客户。 ---烟酒小商铺6%回报有客户购买意向。 ---中国银行商铺组合有一定客户询价。 市场反馈小结 ---500万以下中小商铺投资回报率6%客户感兴趣 ---徐生记大酒楼大面积高总价商铺8%投资回报率客户感兴趣 5%-8%租金回报返算已租赁商家总价 商家/总建面 年租金 5%总价/单价 6%总价/单价 7%总价/单价 8%总价/单价 理论成本单价 徐生记/2809.9 1348752/ 9600/ 8000/ 6857/ 6000 7500 中行/269 329256 6585120 / 24480 5487600 / 20400 4703657 / 17486 4115700 / 15300 7500 烟酒/60.78 87523.2 1750464 / 28800 1458720 / 24000 1250331 / 20571 1094040 / 18000 7500 红都/122.6 117696 2353920 / 19200 1961600 / 16000 1681371 / 13714 1471200 / 12000 7500 合计3262.28 1883227/ 12572/ 10476/ 8980/ 7857 7500 从上表可以看出: ---根据对中介公司的试探及对前期客户的分析,投资客户对小商铺的投资回报率要求为6%,大商铺投资回报率要求为8%,所以对本案已租赁商铺来讲,以上已租赁商铺的市场接受价格为=小商铺(6%)+大商铺(8%)=(548万+146万+196万)+1686万=2576万元 ---已租赁面积3262.28平方,未租赁面积为2825.93平方,假如按照此前招商水平招商,剩余面积市场接收销售价格为2231万元(已租部分未租部分的1\2层面积配比接近) ---也就是说,照此思路销售,市场接受的价格最理想仅为2576+2231=4807万元 第二部分：执行策略 我们的思考！ --A 按现行状态销售,完全无法达到预期。 --B 租金回报和项目的经营氛围是投资者的投资看重的重要因素，我们只能通过以专业市场结合社区商业配套的定位方向，通过局部的专业市场来提升项目的整体租金,才能实现商铺的升值和销售的价值从而提升项目的回报率。 --C 先行招商，再寻找机会整体打包出售，在项目现有的条件下尽可能的实现利润最大化。 市场定位：专业市场与社区配套商业相结合 招商先行 经营管理 整体出售 左侧专业市场分割示意图 楼层功能分布: