郑州市商务写字楼市场调研报告（63页）讲义资料.pptVIP

第四．能够有力支撑写字楼发展的行业实力不强，促进 写字楼市场发展的动力不足。 郑州市对写字楼市场依赖最强的第三产业整体发展水平不高。主要发展指标均低于国内平均水平。信息产业、金融业、物流、会展、教育等重要行业正处于起步阶段，基础薄弱不能对写字楼形成有力支撑。尤其是对写字楼有高度依赖的金融业，尚未取得长足进展。银行的规模仅限于省级总部，且没有能够辐射中西部区域的总部和外资银行大举进入郑州迹象。会计事务所发展空间有限。与写字楼息息相关的重要行业虽前景明朗但现状不佳，推动写字楼市场发展的直接力量薄弱。 1、确认竞争形态 （1）以城市区域划分、周边整体消费形态有关人文、地理、历史的相同消费群作比较。行政区以东，郑东新区以西、陇海路以北，维五路以南的商务群辐射区域。 （2）从需求群体来看，金水区以金融、保险、证券、投资、网络通信、教育、媒体等行业内的中小企业为主。 （3）品牌经营与物业管理可参照裕达国贸、索克、润华商务等高档专业写字楼盘。 四、竞争分析： 2、竞争优略势分析 （1）优势分析 ﹡位于作为全省政治中心的金水区内，具有一定的地域优势； ﹡项目基地的地块方正，临郑东新区CBD一路之隔、机场高速入郑首站,具有地形优势； ﹡项目本身和同一品牌的桂园、城市花园、金水花园住宅区互为依傍，相互支撑,具有很大的联动优势； ﹡项目比邻郑州最大建材批发市场，对附近商户的商务集聚，具有一定的资源优势 ； ﹡发展商有很大的实力，且管理成熟，具有的很强的运营与管理优势； ﹡项目具有地域稀缺的集商务、SOHO、精装小户型、住宅、酒店等的建筑综合体，具备综合优势； ﹡本项目的发展商为河南省最具口碑的建业集团，在市场推广方面，具有很强的品牌优势； （2）略势分析 ﹡项目虽然位于国家机关林立的金水区内，但是处在金水区的边缘地带，只是车流经过的次干道,位置并不显眼，原先被认定的地域优势被消解了许多；项目位处一个次级商业地带，需要一定的培育期，要有培育市场的心态； ﹡项目周边非办公商务区，商务中心和政府行政单位较少，高消费力客户群面会缩窄，周边商业配套和商业氛围未形成，人气的凝聚需投入大力推广； ﹡周边大部分为外地入郑经营建材产品的中低档消费群，其消费意识形态属于中低端基本满足生活需求即可，附近高档小区目前入住率不高，多为投资型。区域租金水平不高，对项目定价及招商会有一定障碍。 3、外部竞争环境中机会与威胁 机会点： ﹡郑州虽地处中原外商购买力与投资力度相对较弱，但近年来国家商务部着力推动的“万商西进”工程计划用3年时间推动1万家境外和东部企业到中部投资，此举将成为郑州区域性中心城市的巩固和现代商贸我刘的发展产生极大的促进作用。主力投资商所看重的品牌、质量、区域周边是否有足够成熟配套的公共服务设施，商圈是否成熟以及政府机构办公距离等客观因素等，建业无论从价格因素、配套设施、补充市场所需空白点以及抓准目标客户群等四方面入手搭建成熟的商圈，提供所需服务。那么置地广场项目应该是外商入郑的不二选择。 ﹡人民币持续上升，不断刺激本地的不动产投资。08年2月份数据显示中低端楼盘价格有所回升，升幅达212元。 威胁点： ﹡建业原本属于国内住宅知名品牌，转型做商业地产项目需要重新树立商业地产商新形象，如何跨越郑东新区、自行政区脱颖而出，吸纳周边批发市场经营者以外的高端客户是问题的核心所在。 ﹡于地处黄金分割轴线以北的曼哈顿广场，其所在区域囊括了郑东新区的政府机关、银行、商业以及其它服务机构。虽一条分割线之隔，07年曼哈顿项目卖了6亿多元，一层商铺最高每平方米卖到7.2万元。销售火爆的原因除了地段本身的优势，还与项目定位和后期商业运营保障得力有关。其市场定位、目标客户群的选择非常准确。 4、成功与失败案例分析 索克物业 ﹡地理位置：公司位于东明路，经营遍布郑州市20多个商务写字楼，分布于各个主要商圈的写字楼出租率接近100%，整体出租率超过70%，目前租价高于其它楼盘约1.2元/平方米。 ﹡运营模式与盈利模式：采用集中低价租赁代理，然后局部改造重装后高价转租谋取差价。 ﹡品牌渠道与推广：主要采用客户反馈集中采集后调整战略定位的模式。 ﹡物业服务模式：采用非常人性化的、囊括所有商务活动的“一站式”管理服务方式。 润华商务 ﹡地理位置：位于金水路与健康路交汇处，属于郑州较早形成商务办公氛围的写字楼，目前已把东