西安富力城北综合体-物业发展建议教学幻灯片.pptx

分物业发展策略以差异化、精品化打造商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。商 业精品商业（商务、主题化）控制规模，保持弹性功能，降低市场风险；适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。写字楼商务中心（商务的、弹性的）借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。公 寓酒店服务式公寓（精品、领先）依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。住 宅高端住宅（高品质、身份感）商业定位——业态定位与主题策划（3大主题）大型餐饮（3-4家）西餐厅（1-2家）咖啡厅、茶社雪茄吧、书吧……说明：针对区域商务/社交需求，以大型餐饮、品牌餐饮及高端休闲娱乐设施，打造高端圈层的交流空间；针对周边高端人群，以品牌旗舰店、高端商品专卖点，营造高端商业氛围，满足消费者需求；从项目自身出发，通过商业的整体打造，形成项目卖点与价值标签。同时满足社区居民的消费所需商务社交高端休闲会馆（1家）娱乐演艺/KTV（1家）高端SPA/健身（1家）……娱乐体验高端品牌旗舰店（如品牌服装、服饰、家居家饰、汽车概念展厅、电子数码）中/西式快餐银行、通讯营业厅等……精品生活本项目商业业态建议：餐饮（40%）、休闲娱乐（30%）、品牌专卖及服务设施（30%）商业设计要点建议现代简约的建筑风格，体现国际化特征现代建筑国际精品生活、商务社交、休闲娱乐主题特色商业设计要点绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围内部空间动线指引性明确的地面铺装，细节体现品质景观中庭、挑空等处理，提升商业档次活跃、现代气息，凸显城市感和设计感活力广场观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神领先绿植、桌椅、天井等在商业顶层打造特色休憩地设计、材质等方面突出极致形象，自造营销话题空中花园设置运动和休闲娱乐设施，提供情趣生活配套创意街区形式、情景空间、氛围营造情景商街公寓定位——新空间 精品国际公寓超能空间 至享服务公寓定位——客户定位主抓核心客户实现稳定回现目标；打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。客户类型占比客户构成置业关注点购买客户投资客户70%区域内高端客户：企业高管、行业老板、公务员等陕北财富人群少量西安本地北郊区域外高端客户少量与西安有地缘关系的外地投资客户资产保值收益稳定自住客户30%首次置业、过渡居住的年轻白领大型企业高管性价比区位配套服务交通使用客户使用100%企业高管年轻白领生意人核心客户公寓定位——产品定位：小户型、精装修1. 根据市场调研结果，目前区域公寓产品的主力户型为50-100平米（总价30-70万）；2.本项目公寓产品主要针对投资客户及少量过渡居住型客户，应控制产品总价；3.通过精装修、高服务水平等附加值，提升产品性价比。项目名称户型面积装修赛高街区70-90平毛坯风景御园45-75平精装( 1000元)白桦林居50-70精装（ 厨、卫 ）双子座公寓85-95毛坯双威理想城49、51平毛坯雅荷中环大厦100-150毛坯定位依据本项目户型定位：40-70平米/套，精装修本项目公寓产品定位面积面积比例套数套数比例40-5030%120-130套35%50-6040%140-150套40%60-7030%90-100套25%合计100%350-380套100%假设本项目公寓售价达到1万元/平米，租金可达到40-60元/平米·月，则年租金回报率可实现6-8%。公寓设计要点建议建筑形象公建化形象，与整体风格相统一首层大堂、入口及内部空间体现物业形象国际公共空间公寓设计要点每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼酒店服务24小时酒店贴心管家服务空中花园每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼精品装修个性化设计领先人性化设计科技配置品牌嫁接无线网络、24小时卫星电视、智能家电写字楼定位——城市新中心 弹性商务空间以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所写字楼定位——客户定位主抓核心客户实现稳定回现目标；打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；客户类型占比客户构成置业关注点购买客户投资客户70-80%主力客户：实力较前的中大型企业陕北财富人群区域内高端客户：企业高管、行业老板等偶得客户：少量西安本地北郊区域外高端客户外地客户资产保值收益稳定办公客户20-30%办公客户：本地实力较强的企业、私营公司等、自用兼投资性价比自用兼投资使用客户办公用户100%本地型发展型、扩张型中小公司，少量本地大型及外地、国际企业办事处等：对性价比和形象要求较高，对区域的商务氛围较为关注，面积需求100-300平米左右。区位、形象、性价比核心客户写字楼定位——产品根据市场调研结果，本区域以中小型企业为主，办公需