《山东省物业管理条例解读(陶)》课件.pptVIP

第五十一条　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。 第五十二条　鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。 　　利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。 第五十三条　业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。 　　业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。 【解读】： 本条是关于商定停车位置的规定，本条规定一是从小区的有序停车现象出发，二是为物业公司管理停车秩序提供了法律依据。这条规定的出台，有助于解决物业公司与业主关于日常生活中丢车、车辆毁损等常见的纠纷。明确了保管合同与车位使用合同。如果业主对汽车看管提出要求，物业公司也表示同意，则构成保管合同，物业公司对车辆的丢失、损毁等问题就要承担赔偿责任。如果是车位使用费，物业公司就不需要承担任何责任。 以后小区业主如果在小区没有固定车位，想停车就必须先商定位置。如果有看管要求，还得找物业公司另行协商。此规定从根本上解决了车位使用合同及保管合同或者说车位费用与保管费的区别。 在立法过程中正是考虑到汽车保有量的不断增加，现实中存在的业主停车难等式问题而设定的这一规定。相对来讲，本条具有一定的前瞻性与超前性。 第四节业主自治管理 第五十四条　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议； 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权； 　　(六)监督业主委员会的工作； 　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同； 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权； 　　(九)监督专项维修资金的管理和使用； 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 第五十五条　业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则； 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　(五)按时交纳物业服务费； 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 第五十六条　管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。 　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。 【解读】： 本条明确了在物业管理过程中，制定的物业合同等管理规约或者其他临时管理规约对业主和物业使用人都具有约束力。管理规约的制定的内容应该包括物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式等内容。 对于没有缴纳物业服务费的业主，本条规定了业主委员会负有督促的业务，同时在督促过程中可以选择在物业管理区域内的显著位置予以公示。对于业主委员会的义务应当是强制性，即是应当的，不是可以的，业主委员会委员对于此项义务不能推脱。 第五十七条　提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。 　　业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。 第五十八条　业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。 具体案例： 现在小区普遍存在两种怪现象，一、业主不自觉，任意停车，而且不交车位费。由于属业主共有的道路及场地可供停车的位置数量有限，并不能完全满足所有业主的需要。因此张三停在共有道路上或共有场地上，李四就有可能停不下或者李四有可能没车，不需要停