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公共投资对房地产市场价格溢出效应研究 　　摘要 本文在构建公共投资与房地产价格关系模型的基础上，利用面板数据检验了公共投资对房地产市场的价格溢出效应。实证结果表 明，土地价格受公共投资的影响最大，其次是住宅、办公楼和商业用房；生态环境投资对土地和住宅的溢价值较高；公共交通投资对经营性房地产的溢价值较高；教育投资，尤其是中学教育投资对各类房地产的溢价值较为稳定；以燃气普及率为代表的城市基础设施投资对房地产价格的溢价值也较稳定。上述实证结果说明公共投资是提高城市经济活力的有效方法之一，重新设计房地产税种和税率是我国房地产税制改革的必然选择。 　　关键词 公共投资 房地产价格 溢价值 　　周 京奎：南开大学经济研究所，电话：022E―mail：zjk20O4@nankai．edu．ca；吴晓燕：天津农学院人文社科系。作者感谢匿名评审人提出的诸多宝贵意见，同时感谢西南财经大学经济与管理研究院傅十和副教授对本文修改提出的建设性意见，当然文责自负；感谢 国家社会科学基金项 目“我国公共住房融资主要问题研究(08BJY052)、国家社会科学基金重大项目“完善国家宏观调控体系与保持经济平稳较快发展”(06ZD028)、天津市社科规划重点项目“天津滨海新区城乡建设用地市场一体化――动力机制与政策选择”(T 7-2089)的资助。 　　 　　一、 引 言 　　 　　公共投资按照其最终用途可分为教育投资、道路投资、污水处理设施投资、公用事业投资(Hohz．Eakin，1994)。而其他学者 (EtsuroShioji，2001)则将上面列举的后三类合并称为基础设施类公共投资，从而与教育类公共投资组成为两个类别。无论学者们如何划分公共投资的类别，都不能改变公共投资与城市舒适特征(urban amenity)之间的紧密关联性。增加公共投资，可以提高交通易达性，扩大城市开放空间、增加学校数量和提高学校质量、优化城市分区与城市形态。这表明公共投资是改善城市基础设施与交通环境、人文环境、公共卫生与生态环境的主要推动力，而这些城市特征又是决定房地产价格的主要外部因素。 　　在城市经济学产生与发展过程中，有大量学者研究了城市环境特征对房地产价格的影响效应。交通易达性与房地产价格关系方面的研究最早始于阿兰索的土地市场模型(Alonso，1964)，在该模型中家庭对区位和消费束的选择由一个静态效应最大化模型来描述。他发现家庭到市中心的距离与土地价格呈反比，接近市中心的地租相对较高因为那里的交通成本较低。Kim and Zhang(2005)在阿兰索竞租模型的基础上，证明了轨道交通在高密度的中心区能够大幅提升住宅价值。此外，其他学者(Benjamin and Sirmans，1996；Knaap et a1．，2001)等利用不同城市、不同时期的数据进行实证研究时，也发现交通环境特征是影响房地产价格的重要因素。 　　几十年来经济学家对人文环境特征，特别是学校质量对房地产价格的影响给予了极大关注。Tiebout(1956)认为在假设迁移成本为零的条件下，人们将尽量选择符合自身公共支出偏好的社区。每个居民都做出类似选择，住宅价值将取决于以教育质量为主要代表的公共服务质量的高低，即这些公共服务将被资本化到房地产价格中。Blac(1999)以学区边界为虚拟变量建立了住宅价格与学区(attendance zone)模型，研究结果显示这些虚拟变量对两个临近学区的影响基本上是固定的，学区质量对住宅价值的影响是线性的。另外一些学者(Chiodo et a1．，2003)在实证研究中也发现，随着人们收入和教育素质的提高，居民愿意为上好学校支付更高的费用。 　　国外学者认为，对房地产价格产生影响的生态环境特征一般包括气候舒适性(Roback，1982)、环境质量(Pollard，1982)、噪声状况(Vaughan and Huckins，1982)等许多研究表明消费者对景观具有较高的偏好。Tyrvainen(1997)利用特征价格模型对城市舒适特征的影响进行分析时发现，芬兰的公寓价格受绿地面积和城市森林的影响较大，但城市森林对住宅价格的影响取决于距离、规模和质量。邦森等(Benson et a1．1998)对华盛顿等城市进行研究时发现，风景优美的海边附近的住宅价格要比非海滨地区高60％ ，海边风景差的地区的住宅价格要比非海滨地 区高 8％。欧瑞莉(Aurelia2003)运用特征价格模型研究了住宅价格与城市绿地资源之间的联系，其研究结果显示住宅价格与绿地的距离之间呈反比关系。 　　国内学者对城市住宅特征、交通易达性与房地产价格之间的关系做了诸多研究(温海珍，2005；张红等，2007)，但有关公共投资影响效应领域的研究尚不多见，而我国城市化水