2015年房地产企业开发项目成本分摊及成本核算技巧-会议.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1．设计变更、现场签证的监督和管理 2．设备和材料的品质与价格管理 3．资金计划执行的监控 施工阶段的成本控制 1．会议确认制 结算原则采用会议确认制。 2．二次复核、审计制 建立切实可行的二次复核、审计机制，使 结算工作处于受监控状态。 3．奖惩制度 必须设置奖惩制度 结算阶段的成本控制 1．综合型房地产企业 六大管理方略 2．精细型房地产企业 五大管理方略 四类房地产企业的成本管理 3．积极型房地产企业 五大管理方略 4. 简化型房地产企业 五大管理方略 四类房地产企业的成本管理 点燃智慧 启迪思维 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2．公共配套设施费 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 3．其他成本项目 其他成本项目分配法由企业自行确定。 公共配套设施费的分摊 4．利息费用的分摊 一般常见分摊方法： （1）直接成本法 （2）预算造价法 可以考虑的其他方法：借款费用资本化 【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成本吗？ 利息费用的分摊 * * 开发间接费用 国税发【2009】31号：企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 【税收筹划】：“管理费用” 向“开发间接费用”的转化【会计处理】：如何核算“开发间接费用” ：设置一级科目还是二级科目？ 开发间接费用的会计与税务处理 * * 开发间接费用 土增税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：直接组织、管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 【税务指引】：会计核算的“项目营销设施建造费”，如样板间、售楼部等设施建造支出以及开盘前发生的沙盘、模型等投入费用可按国税发【2009】31号文件列入开发间接费用，在企业所得税前列支扣除。 【思考】可否在土地增值税清算时扣除？ 开发间接费用的会计与税务处理 售楼部的成本核算技巧 售楼部隐藏着什么税务秘密？ 【思考】：样板房的装修费 如何处理？ 售楼部隐藏着什么税务秘密？ 损失的税务处理技巧 1.成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。 2.成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。 成本对象报废或毁损的会计与税务处理 操作要点 报废、毁损等损失应当尽早确认 政策： 财税【2009】57号 国家税务总局2011年25号公告 【税务指引】： （1） （2） （3） 成本对象报废或毁损的会计与税务处理 【原则】：不论会计如何处理，预提费用一般不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预提并税前扣除： 1．出包工程款 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预 提，但最高不得超过合同总金额的10％。 预提费用的核算与扣除问题 2．公共配套设施建造费用 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造 价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已 在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不 可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3．报批报建费用、物业完善费 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完 善费用可以按规定预提，如企业承担的物业管理基金 、公建维修基金等。 预提费用的核算与扣除问题 * * 工资薪金 1.工资薪金的范围 基本工资、奖金、津贴补贴、年终加薪、加班工资、其他类似工资的支出。 2.工资薪金税前扣除的条件 （1）已经实际支付； （2）足额扣缴个税； （3）合理范围的标准。 工资薪金的会计核算与操作技巧 合理的工资薪金扣除问题 【政策解读】：关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知 （国税函[2009]3号） 【筹划思路】 1.适当提高工资薪金 2.分红额转化为工资薪