某项目投标研究报告.DOCVIP

个人收集整理 勿做商业用途 个人收集整理 勿做商业用途 PAGE / NUMPAGES 个人收集整理 勿做商业用途 我们的做法与传统的代销公司有所不同。。。。。。 因为市场在变，游戏规则在变 消费者需求的洞察，是一切工作的前提 绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！ 一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」 Calvin Klein教会我们如何使用水杯。 Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。 Zoom教会我们用各种姿势拿笔。 Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。 ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。 都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。版权文档，请勿用做商业用途 “海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新上海城市精神，创造上海居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！版权文档，请勿用做商业用途 「海上海」项目概况 海上海项目位于杨浦区大连路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。版权文档，请勿用做商业用途 第一部分：策略构建所存在的基础和因素 一、项目特性分析 1）区域环境与交通： 基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的北外滩和东外滩；区内的大学城已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。版权文档，请勿用做商业用途 基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。版权文档，请勿用做商业用途 2）区域大配套： 项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。版权文档，请勿用做商业用途 3）建筑风格与规模： 本项目拥有23万平方米建筑面积的体量，在区域范围内单个项目可以说是独占鳌头的，同时包含了商业，办公LOFT，住宅三种类型的产品，组合成了一个完整的街区。整个建筑群贯穿新文化地产的思想，以开放性，原创性，前卫性的理念来缔造，充分展示了建筑的艺术性和视觉性，空间感。五种不同物质的材料，体现了建筑的两重性；物质性和精神性，缺一不可，并且与高低起伏，错落有秩的建筑天际线和建筑构件线条，构成了项目特有的建筑风格，我们称之为「未来现实主义风格」或者称之为「非空间」。版权文档，请勿用做商业用途 4）建筑规划布局： 项目基地以长400米的商业街为为中心轴线进行区块和空间的分割，建筑群落成狭长块状分布，以道路和建筑体为组团的自然区分，各组团之间又以景观空间和建筑空间作为相互联系的桥梁，形成视觉的美感。商业街为基地建筑的基准高度，向两边逐渐拔高，从空间上形成峡谷的轮廓。项目除商业街外，另有幼儿园等内配套设施，可以满足附近及本社区居民的需求，如何很好的运作这个幼儿园将是一个比较的关键的问题，对于推动销售有较大的影响力。另外本项目没有配备传统意义上的会所建筑，而是融入了商业街中，形成有效的商业资源。版权文档，请勿用做商业用途 Loft办公楼作为本区域特有的产品，LOFT空间给与业主有了想象的大空间，住宅全部精装修，房型富有特色，水景，街景，艺术小品等构成了项目的景观系统。版权文档，请勿用做商业用途 5）开发商品牌： 开发商上海实业发展股份有限公司是著名的房地产企业，已经开发的完成的项目包括：金钟广场，上海实业中心，玉佛城，瑞南新苑，冠都公寓，上海之窗御景园，上海之窗黄浦新苑等众多上海知名地产项目。但是品牌的形象没有做出来，本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成“品牌整合”任务。品牌战役是本案成功与否的核心问题！版权文档，请勿用做商业用途 6）产品分析结论――本案在竞争格局中的SWOT分析： 优点： 1、大规模原创文化社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造概念的基本载体。 2、独具一格文化建筑、环境规划明显高出周边，符合现代人文化情景交融居家要求。 3、立足区域板块的炒作，辐射国际概念，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。 4、房型设计富有特色，有利于销售（从功能角度淡化面积抗力）。 5、小区内部配套为居