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关于完善我国房地产金融体制思考 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　内容摘要：近年来，我国的房地产业取得了较为迅猛的发展，这其中房地产金融起到了重要的支撑作用。随着金融体系的不断深化，房地产金融体制也不断走向完善，推进了房地产业和金融业的发展。但是，目前我国房地产金融体制依然存在间接融资比重过大、直接融资拓展较慢、二级市场不够发达等问题，这些问题阻碍了房地产行业的持续发展。文章指出，政府要在制定较为行之有效的政策、积极创新开发房地产金融产品、逐步扩大直接融资方式等方面加大力度，进一步推进房地产金融体制的完善和发展。 　　关键词：房地产 金融体制 直接融资 　　 　　房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。经过近20年的探索与发展，我国房地产金融体制已经初步建成，它是一个以商业银行为主体、其他金融机构广泛参与的组织体系，以银行信贷为主、兼有信托和其他形式的产品体系和以初级市场为主体、次级市场在探索的市场体系。 　　 　　当前我国房地产金融体制的特征 　　 　　（一）以银行为主体的组织体系初步形成 　　我国目前已初步形成以商业银行为主体的服务房地产开发和住房消费的房地产金融机构组织体系。这一体系以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等银行类金融机构也大量参与，其业务占房地产金融市场份额的绝大部分。在房地产开发金融方面，主要以银行信贷为主。房地产开发信贷主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款等。按照央行公布的统计数据，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元，购房贷款余额为3.3万亿元。住房消费领域发放的住房贷款主要包括个人购房贷款、装修贷款、组合贷款、再交易房贷款等。2007年全年全国金融机构个贷(不包括个人经营性贷款)余额达到32783亿元，其中个人住房按揭贷款达到27031亿元，占全部个人贷款的82.5%。 　　 　　（二）住房公积金成为城市居民购买住房的重要资金来源 　　我国的住房公积金是借鉴新加坡住房公积金制度，为解决中低收入家庭住房融资问题而建立的政策性住房融资体系。截至2007年末，我国全国累计住房公积金缴存总额为16230.30亿元，比上年末增长27.92%。2007年缴存额3542.92亿元，比上年增加615.02亿元，增幅为21.01%；四个季度的缴存额分别为712.72亿元、898.69亿元、895.82亿元、1035.70亿元，同比分别增长14.88%、18.23%、26.50%、23.41%；缴存余额为9605.11亿元，比上年末增长22.03%。2007年新增缴存余额1734.15亿元，同比增加122.72亿元，增幅为7.62%。2007年末，实际缴存职工人数为7187.91万人，比上年末增加271.05万人，增幅为3.77%。 　　（三）住房合作社成为居民购买住房的补充渠道 　　住房合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。住房合作社项目在性质上属于经济适用住房范畴，是经济适用房的补充，不同之处在于，经济适用住房的价格中含有3％的微利，合作建房的价格中不含利润，实行的是成本销售，只在成本中有3％的管理费。其运作程序与一般住宅开发项目有一些区别。目前，在武汉、南京、成都等市已经建立了住房合作社，但是比例还比较小，运行机制还不够规范。 　　另外，还有其他金融机构，包括房地产股票市场的证券公司、可以发行房地产投资信托基金的信托公司。由于政策方面的限制，我国房地产企业发行股票、债券和信托产品都受到很大限制，这些金融机构在房地产金融中的影响不大。保险公司是为房地产产品或购房分期付款提供保险服务的机构，它一般不能为房地产企业消费者提供资金。2008年公布年度报表的50家信托公司，自有资产总额达到839.3306亿元，平均资产16.7866亿元，同2006年相比，行业的自有资产总额增加166.5159亿元，平均增长3.3303亿元，增长的幅度达到24.75%。 　　 　　当前我国房地产金融体制存在的问题 　　 　　由于体制转轨、经济发展阶段、金融体制改革等方面的原因，目前我国房地产金融体制仍然没有形成一个功能完善的组织体系，体制建设存在重大缺陷，缺乏功能完善的多层次的房地产金融体系。 　　（一）房地产企业的融资主要依靠银行 　　由于房地产开发企业的规模大小不同，企业的资产构成也不同，因此仅仅依托商业银行的信贷已无法满足市场上所有企业的不同需求，房地产金融机构单一