《天津小站住宅市场调研报告 (2)》课件.ppt

天津小站住宅市场调研报告 目 录 一、市场分析 １、当前政策及未来发展趋势 2、当前总体及区域市场状况 3、个案调查表 4、汇总分析 二、项目在售产品情况 三、营销建议 1、营销思路和办法 2、建议项目当前均价水平（各类产品均价调整表） 3、营销节奏把控 一、市场分析 2、当前总体及区域市场状况 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 3、个案调查表 一、市场分析 4、汇总分析 一、市场分析 4、汇总分析 一、市场分析 4、汇总分析 一、市场分析 4、汇总分析 一、市场分析 4、汇总分析 一、市场分析 4、汇总分析 二、项目在售产品情况 三、营销建议 1、营销思路和办法 三、营销建议 2、建议项目当前均价水平 三、营销建议 2、建议项目当前均价水平 三、营销建议 2、建议项目当前均价水平 三、营销建议 3、营销节奏把控 1、小站镇水榭花都价格回升，对大港客户的吸纳能力明显减弱。大港区高层小高层洋房价格普降，今年春季开盘或即将开盘项目价格由8000元以上已经降到6500－7000元的水平，而成交或蓄客也十分不理想；大港区官港湖尚海湾做为大港改善人群置业的另一个方向洋房联排产品销售惨淡，洋房价格已经放到5000元/平米； 2、洋房库存量加大，品质无明显差异，同质化竞争激烈，成交价格下跌明显。近期小站镇水墨兰亭价格下调明显，周末团购房价格在5300－5500元，北闸口镇的乾隆学府、欧筑项目恶性竞争，成交价格在6100-6500元/㎡左右。 3、产品面积小型化，体验式营销正成为大开发商的普遍手法。中信公园城5.19开放日时大家看到的是8万平米的超强园林展示，其产品联排最大不超过230平米，据传其高层400套房源的开盘价要放到3900元。 4、当下市场降价促销效果非常明显。高端楼盘境界梅江高层自3月21日启动降价促销，原价16000/㎡高层，以8600元/㎡起，主流均价10500元/㎡面世，活动首日去化100余套，随后至3月末达200套，至4月末达350套，至现在只剩7套房源，销售达400余套。 总结：当前市场还是以刚性需求为主，市场疲软态势短期内不会根本改观，当前营销审慎定价，加强营 销活动组织。 　 　 　 　 　 　 　 　 464 合计 底价均价9301元/平米，报价均价10214元/平米 51 270-294 0 0 0 0 270-294 51 别墅 底价均价6500元/平米，报价均价7300元/平米 0 0 94 132-259 55 92-122 92-259 149 (1D,2D)电梯洋房 底价均价6362元/平米，报价均价7152元/平米 0 0 24 151-160 4 104-128 104-160 28 (1D）花园洋房 底价均价4929元/平米，报价均价5616元/平米 30 169-173 0 0 0 0 169-173 30 （2C)小高层 底价均价4609元/平米，报价均价5436元/平米 0 0 146 117-142 60 93-115 93-143 206 （2A）高层 备注 4居 套数 4居 （㎡） 3 居 套 数 3居 （㎡） 2居 套数 2居 （㎡） 面积 区间 （㎡） 剩 余 套 数 产品 天山水榭花都在售产品汇总明细 公司剩余产品多是面积较大，总价较大的大户型产品，不适合当前刚性市场需求。 营销思路： 顺应5月份“以价换量”的趋势，加大促销力度，加速回款以促进项目运转，形成良性循环。 营销办法： 方法一：以“天山深耕天津6周年，感恩回馈“为噱头，让利天津市民，以每月回馈”XX千万“为宣传口 号，吸引潜在客户，以成本+15%纯利润的价格回馈天津市民，加快回款速度。 方法二：筑底营销，堵住降价无底洞。以X年以内，房价跌破买入价格，开发商无条件回购的形式来提振 购房者信心，促进成交。 35% 15% 50% 参考权重 津南新城 星耀五洲 碧桂园 PX 89 82 83 63 100 合计 6 6 6 6 7 规模体量 6 5 5 4 7 项目成熟度 8 7 7 4 8 开发商品牌 9 9 9 7 10 户型舒适度 8 8 8 5 9 景观 7 6 7 4 8 建筑外观 7 8 7 6 8 容积率 7 6 6 5 8 生活配套 7 6 6 5 8 周边环境 11 10 10 8 12 交通 13 11 12 9