安吉市场调研教学讲义.pptVIP

安吉县市场调研报告 ; 安吉县域经济总评; 安吉房地产市场总评;第一章 区域市场分析; 安吉县地处浙皖边界，处于浙江省的西北部，是长江三角洲经济区的组成部分。当前长三角地区是我国经济最为发达的地区之一，成为国际资本、国际产业转移的重点地区。长三角经济区中心城市上海、杭州等的加快建设，对包括安吉在内的周边地区的辐射作用越来越强。浙江省委、省政府从全面建设小康社会、提前全面实现现代化出发，做出了建设先进制造业基地和主动接轨上海、积极参与长江三角洲合作和交流的重大战略决策。安吉县委积极响应省委号召及时做出了走新兴工业化道路，建设先进制造业基地的决定，在主动融入杭州、湖州打造的“杭宁发展带”中走在了前头，以交通干道为纽带，将安吉的良好的生态资源融入杭州、浙江乃至整个长三角经济圈，实现优势互补和产业双赢。; 近几年，“生态立县—生态经济强县”的发展路子，使得安吉县的生态环境有了更大的改善。以水资源环境为例，1997 年以前的水质污染较为严重，局部河段的水质为 V类或劣于 V类，经过大力治理，2007 年全县河流总评价河长 256.5KM，其中Ⅱ类水河段长175.5KM，占总评价河长 68.4%；Ⅲ类水河段长 77.0KM，占总评价河长 30.0%; 安吉县水陆交通便利，在综合交通体系中公路运输占有极其重要的地位，县域内有 04省道、11 省道、12 省道、13 省道等多条跨境公路，杭长高速已经启动，申嘉湖高速延伸段已列入市规划，全县所有乡镇都与干线公路连接，公路通村率达到90%以上，已形成纵横交错的公路交通网络。水路运输在货运中扮演着重要的角色。通信程控化，无线寻呼、移动电话、网络都已广泛应用。涉外饭店 4 家，具备较强的综合接待能力。科技、教育、文化、卫生和体育等各项社会事业随着经济的发展不断进步。;区域发展制约因素分析; 安吉县拥有良好的生态环境 ，青山绿水，空气清新，工业发展方向应该是没有污染的绿色工业、生态工业。但是在没有开展土地市场治理整顿之前，安吉县共有大小工业园区、工业小区 13 个，且大都分布于各乡镇，各园区多以发展制造业为主，且受当前招商体制的影响，其企业发展水平都相对较低，这样不仅造成土地资源的浪费，而且会带来严重的生态环境污染问题。规划期间，随着安吉县全面建设小康社会目标的实现，第二产业尤其是工业在国民经济中仍然会占有重要的地位，在这一发展过程中如何有效协调生态环境保护和经济增长之间的关系，是土地利用过程中一个不容忽视的问题。;趋势一、高层、小高层产品渐成为消费热点 高层住宅的主要代表楼盘有万邦房产的沁河湾、诚泰房产的御景园，由于开发商具较强实力和房地产开发运作经验，推动了高层住宅的发展和市场对高层住宅楼盘的看好，尤其是沁河湾项目在规划中融入了架空层的设计以及生态社区与智能化社区的营造，在较大程度上提升高层产品的档次，因此获得市场较好的认同感。 趋势二、开发规模由中小型向大型楼盘发展 大型楼盘的开发因为各类配套项目的分摊成本远远低于小楼盘开发，因此受到有实力开发商的青睐，而大型楼盘由于配套的完善性，社区生活质量也将远远超过小楼盘的生活质量。较大型楼盘主要有景都翡翠湾和罗马风情城，他们的规划建筑面积均在25万平方米以上。 趋势三、居住环境由辅助型向主题型转化，楼盘品质明显提升 传统的开发理念大都将小区环境作为建筑物的附属品来营造，他们与建筑物的本身形象是脱节的，缺乏相容性的，仅仅是为了完成绿化率指标来建设的。而新一代的房产开发理念则将环境营造作为小区建设的主题，建筑物与环境是融为一体的，从建筑物的立面造型、色彩规划、楼道装饰到小区布景中每一景点、每一小品的设计制作，都寻求着一种赏心悦目的“景”的概念，建筑物既是社区业主的居所，同时又是小区环境的一个组成部分；而对细部设计，开发商将更注重精致性和人性化。;区域房地产市场发展趋势;趋势六、价格竞争向品牌竞争发展 开发初期，大部分开发商主要以微利赢取市场、回笼资金、推动市场消费的初期整合过程，从而开始寻求新的利润目标。而随着市场消费心态的逐渐成熟，人们也将不会再以价格来决定他们的购买选择，他们会更注重楼盘的整体居住质量，更注重开发商的品牌形象。因此，开发商从自身利益和从市场长远利益出发，会进一步强化品牌运作，全面提升居住质量，从价格竞争转向品牌竞争；不断强化品牌包装将成为下一轮安吉楼市竞争的焦点。 趋势七、楼市价格由平稳增长期向高速上扬期发展 安吉楼市价格从2009年的4000元/平方米左右逐渐抬升到现在的7500元/平米左右，部分高层价格突破10000元/平方米，在安吉属于比较高端的，物业去化也从期房无人问津到现在的现房买不到，这一现象说明当地供不应求的现状，楼市高潮开始显现。 ;第二章 房地产市调总结;县城市调项目统计;万邦·沁河湾