房地产估价课件五章 收益法.ppt

2008.1 第五章 收益法 * 一、纯收益的还原 （一）年收益为一定时 永久性年纯收益的还原 有限期纯收益的还原 折旧后纯收益的还原 折旧前纯收益的还原 （二）纯收益呈现规则变化时的还原 按等差级数递增或递减的纯收益还原 按一定比例递增或递减的纯收益的还原 2008.1 第五章 收益法 * 二、收益还原法应用举例 例：某出租商住两用楼有关资料如下： (1)该房地产建筑总面积为5000m2，土地面积为1200m2，建筑物为钢筋混凝土结构；(2)土地使用权年限为70年，从1987年10月起计算，建筑物建于1988年10月，其使用寿命为50年，净残值不计；(3)可供出租的建筑物面积为3000m2，占总面积的60％。每平方米月租金标准为300元，出租率平均为90％；(4)建筑物原值为600万元；电梯、空调等设备原值为80万元，使用寿命为10年，净残值为5 ％ ；(5)土地使用税每年每平方米为7．5元；(6)房产税为租赁收入的12％；(7)建筑物保险费每年按原值的1 ‰ 缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率为3 ‰。(8)建筑物的修缮费总额为100万元，电梯等设备的修理费总额为10万元；(9)年管理费为年房租额的5％；(10)建筑物拆除后，土地预计可按6 000万元的价格进行转让；(11)该房地产的综合还原利率为12％，土地还原利率为10％。 求该房地产的价格。 2008.1 第五章 收益法 * 第五节 收益法的派生方法 一、残余法 二、购买年法 2008.1 第五章 收益法 * 一、残余法 (一)残余法的概念及其估价步骤 残余法，又称为残余收益估价法，它是根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑物价格的一种估价方法，包括土地残余法和建筑物残余法。由于残余法实质上仍然是根据纯收益的资本化求取价格，因而它是收益法的分支。 2008.1 第五章 收益法 * 运用残余法进行估价的基本步骤为： 1．求取房地一体的纯收益 2．计算归属于土地(或建筑物)的纯收益 根据土地(或建筑物)的价格及相应的还原利率，即可运用收益还原法计算属于土地(或建筑物)的纯收益。 3．计算归属于建筑物(或土地)的纯收益 从房地一体的收益中扣除土地(或建筑物)的纯收益，即可求得属于待估价的建筑物(或土地)的纯收益。 4．求取建筑物(或土地的)的价格 根据建筑物(或土地)的纯收益及相应的还原利率，即可运用收益还原确定建筑物(或土地)的价格。 2008.1 第五章 收益法 * (二)土地残余法 土地残余法，就是对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价格的一种估价方法。具体地说，就是根据收益还原法以外的方法确定建筑物的价格，并根据其还原利率计算出属于建筑物的纯收益；然后从房地一体收益中扣除建筑物的收益，以此残余收益进行资本化，从而估算土地的价格。 2008.1 第五章 收益法 * 例：在一幅3000m2的土地上建成建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现时价格为2 000X1 200＝240(万元)，该建筑物尚可使用20年，建筑物的还原利率为12％，土地的还原利率为10％,为永久使用期限。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，出租面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费为72万元。根据土地残余法可以确定土地的价格。 2008.1 第五章 收益法 * （三）建筑物残余法 建筑物残余法，就是对建筑物的残余收益进行资本化，据以确定建筑物价格的一种估价方法。 具体地说，就是根据收益还原以外的方法确定土地的价格，并根据其还原利率计算出属于土地的纯收益，然后从房地纯收益总额中扣除土地的纯收益，从而得到属于建筑物的纯收益，再运用建筑物的还原利率对此进行还原，即可得到建筑物的价格。 2008.1 第五章 收益法 * 例:在一幅3000m2的土地上建造建筑面积为2000m2的钢筋混凝土结构房屋。根据市场法估价，该幅土地的现时价格为3000m2X1150元／m2＝345万元。土地的还原利率为10％，建筑物的还原利率为12％，建筑物尚可使用20年。假定该房地产用于出租，每月每平方米使用面积的租金标准为100元，使用面积系数为60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。试运用建筑物残余估价法，对建筑物进行估价。 2008.1 第五章 收益法 * 二、购买年法 所谓购买年法，就是根据房地产的纯收益和一定购买年数，确定房地产价格的一种估价方法。这种方法在英国、德国曾经应用过。购买年法的实质，也是根据纯收益的一定倍数确定房地产的价格。 2008.1 第五章 收益法 * 3．管理费 管理费用的估算以类似房地产实际发生的管理费用为基础。可从房地产的有效总租金收入中以百分比