苏州天惠广场商业项目前期营销策划提案.pptVIP

１、宽带入户 ２、有线电视：除了国内各省市，建议提供凤凰卫视、ＢＢＣ、NTV等频道 ３、环保材料：直饮水系统（约1000元/套） 家庭垃圾处理器（厨：约500元/套；卫：约700元/套） 　　　　　　　高效恒温恒湿建筑材料 　　　　　提出在长久居住的情况下，环保公寓更节省“居住成本”的概念，创造独特卖点。 　　 ——在漫长的消费过程中，住宅的运行成本是很可观的。根据经验，初期建造成本只占住宅生命周期成本的5%～10%，而运营、维护成本却占到60%～80%，但消费者往往忽视这一点。他们更想不到，节能环保提升了房子的附加值，保证他们能再次把房子卖个好价钱。 提出“乐活”概念，倡导“健康、快乐，环保、可持续”的生活理念。 ４、安防系统：一卡式门禁系统 　　　　　　　电子巡更等安防系统 　　　　　　　AB锁 　　　　　　　可视电话 为体现楼盘的高品位，人性化，并使购房者有一种身份上的尊崇，业主会所是必不可少的。 本项目2-4层商业，均可视为业主会所，这在规模及丰富性上，均超出了一般会所的概念， 为项目营造独特卖点。 主要程序： 1、与进驻商家约定联盟，促成其为项目业主提供相关优惠及服务； 2、为业主办理VIP卡（“天惠一卡通”），限每套一张； 3、业主在商业开业后，享受联盟商家相关优惠及服务； 　　任何物业的价格在市场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，市场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘市场空白，提高物业的市场附加值。因此，就本案而言，必须对价格定位做一个较有实质意义的深层次分析，才会对价格的具体制定有所帮助。 遵循以上定价原则，结合区域内其他同类可比竞争物业的竞争因素以及价格， 下面将通过市场比较法对项目做出相应的价格定位。 营销五力模型 精诚合作共创佳绩 会所功能释义 第五部分 价格建议 SOHO价格建议 商业价格建议 总销金额 市场比较法 价格建议——ＳＯＨＯ 可比楼盘量化对比表格 0.196 0.207 0.205 0.194 0.198 　 权重影响 0.989 　 1.047 　 1.035 　 0.98 　 1 　 100% 综合得分 0.1 1 0.13 1.3 0.1 1 0.1 1 0.1 1 10% 产品品质 0.09 1 0.09 1 0.1 1 0.09 0.9 0.09 0.9 10% 物业管理 0.11 1.1 0.11 1.1 0.11 1.1 0.1 1 0.1 1 10% 规划发展 0.2 1 0.24 1.2 0.24 1.2 0.2 1 0.2 1 20% 使用年限 0.162 0.9 0.18 1 0.15 1 0.18 1.2 0.18 1.2 15% 区域配套 0.135 0.9 0.135 0.9 0.135 0.9 0.15 1 0.15 1 15% 交通状况 0.192 1.2 0.162 0.9 0.2 1 0.16 0.8 0.18 0.9 20% 户型面积 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 权重 比较内容 Ｅ 天惠广场 D 派公馆 Ｃ新世纪国际花苑 Ｂ 港澳城 Ａ 城市之星 项目名称 本案价格=（项目A价格×A权重+ …… +项目Ｃ价格×Ｃ权重）／ＡＢＣ三项目比较系数之和　　注: 权重影响=各比较对象的比较系数/四个比较对象的比较系数之和 价格建议——ＳＯＨＯ 6000 0.207 派公馆 4900 0.205 新世纪国际花苑 4000 0.194 港澳城 4942 4800 0.198 城市之星 本案价格 楼盘时价 影响力权重 楼盘名称 由于现在距项目开盘销售有一定时间间隔，价格会有一定的增长空间（预计３％－５％），建议ＳＯＨＯ部分销售均价（毛坯） ５１００元/平方米，若采用精装修交房，售价相应提高１５００元／平方米，即销售均价６６００元/平方米 价格建议——ＳＯＨＯ 　　以六层作为标准层进行分层定价，由于本项目ＳＯＨＯ部分各楼层户型、朝向规划相同，选取景观、采光、通风等六项进行对比评分： 各楼层建议均价： 1.05 0.10 0.97 0.16 1.06 0.16 1.04 0.15 1.03 0.21 1.05 0.28 1.10 9层 1.03 0.10 0.98 0.16 1.04 0.15 1.03 0.15