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房地产行业产业组织报告;第一章 中国房地产的发展与现状;; 房地产业概念;; 第二阶段：从1953年～1978年; 这一时期是对住房认识提高，住宅投资、分配机制转化和探索阶段，是中国房 地产业的恢复和重新成为独立行业的时期。 1978年12月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，房地产业 也随之慢慢复苏和发展，实行土地使用制度改革和住宅体制改革。 1980年4月，邓小平同志发表关于建筑业和住宅改革问题的谈话，提出住宅可 以买卖和租赁。其后，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，理论上初步肯定了 住房的商品属性，实践上开始推行住房商品化政策。与此同时，房地产的投资结构 也发生了巨大的变化：主要表现在城市住宅投资主体多元化，即由先前单一的国家 预算投资（包括基本建设和更新改造投资）转化为国家、企业、个人三位一体的投 资体系。 1980年以后，国家投资部分所占比重呈现下降趋势，企业和个人投资部分呈逐 步上升趋势，尤其是个人投资增加迅速，以年均50%的速度增长。在1979～1991年间 ，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过7%，甚至 高达24%。 ; 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增 长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区 一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫 。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅 回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 ; ;2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 ;2004;*;*;1.3 房地产现状;第二章 我国房地产产业市场结构;2.1 我国房地产产业市场结构分析;;;2.2 进入壁垒;;;2.2.2 规模经济; 我国的房地产市场存在着“小、散、乱”的特点，这是不符合一个成熟行业的产业特点的。房地产作为资金密集型行业，其土地使用权的获得、市政配套、工程建设、市场销售和售后服务方面都需要大量的资金，企业规模过小意味着难以发挥规模经济的作用、成本无法控制在最低，企业的抗风险能力比较低，竞争层次比较低，导致房地产行业整体竞争能力不高，产业成熟度方面还有很大的提升空间。;2.2.3 政策法规;2.2.4 阻止进入壁垒; 2.3 产品差异化;万科企业股份有限公司; 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 　　; 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 　;第三章 我国房地产业市场行为;3.1 价格合谋行为;房地产销售价格变化趋势;3.1.1 房地产企业价格合谋成立的条件;3.1.2房地产企业价格合谋的博弈论分析;价格竞争结论： 当n∞时，动态因素对结果毫无影响 当n=∞时，每个房地产开发商必须按照各个时期博弈的选择进行重复;非价格竞争策略 （1）两家同时进行开发量竞争（古诺竞争） （2）一家首先决定开发量，另一家根据前者开发量来决定自己的开发量（斯塔克尔伯格竞争） （3）两家进行价格合谋，通过协商产量价格达到利润最大化 结论：开发商在价格合谋下，可以通过减少产量和提高利润来获得最优收益。对于寡头企业，选择价格合谋是理性的。;3.2 广告行为;3.2.1 广告的功能;3.2.2 广告投放策略;3.2.3 虚假广告;3.3 兼并行为;3.3.1 兼并行为的动机;3.3.2 兼并行为的分类;3.3.3 兼并行为案例;