商业地产_消费市场攻略.pptx

带着那份激情与 回忆 踏上了项目的创作 之路······;;城市进化论;现代街区的使命: 街区是城市基因，主导城市变化，沿基因的脉络，可以触摸到城市发展的印纹。 每一个街区都是一个复合的功能区，具备可以满足人们日常生活基本需要的各种功能配套。 街道不再只是单纯的交通脉络，而是充满了人情味的交流空间，消解了城市与人、人与人、人与自然之间的冷漠。;第一部分：产品分析 第二部分：区域市场分析 第三部分：城市功能与配套升级 第四部分：商业地产走势 第五部分：项目定位与业态组合 第六部分：项目定位支撑点;第七部分：我是谁？ 第八部分：整合营销攻略 第九部分：营销组合 第十部分：广告创作(暂略) 第十一部分：费用预算(暂略);第一部分：产品分析;产品数据(链接);1、产品简析;产品随想总述： 中信澳园商铺总面积为：8356.00㎡，铺位数量为46间。项目地位商业地产边缘地带，且项目为单面铺，对商业地产而言，难以集中人气；项目已面世些许时日，市场对项目的关注度持观望及疑惑心态。 发展商关注问题： 在现有的产品条件下，速度、快速回笼项目资金，做到短平快，且需取得一定的经济与社会经济。 策划层面关注问题： 如果在现有条件情况下，按常规项目定位出牌，项目前途将过于渺茫；当然，自然消化的可能性还是存在。 如何在上述产品固定因素情况下，创造出更多的经济与社会价值，考量项目目前重点问题，区位与案量的份额给予我们太多的尴尬 。 围绕项目重点存在问题，以及发展商对项目寄予的期望与要求，我们得出：; ;2、绿化广场简析;1、绿化广场是澳园街铺项目最大的亮点之一，具有非常大的改 造发挥空间，可顺应政府规划建设成为该 区域最具特色的 行政文化绿色广场 项目专属空间。 2、广场的改造建设将结合项目定位的经营需要，注入 创意、个 性、休闲、娱乐、舒适等主题特性，作为街区业态经营的衍 生范畴及生活空间。 3、将项目铺前通道及停车位外移，规划设置于广场迎四环路于 新源路交叉路口外围圈，以密集的停车群和绿树将广场与喧 嚣的城市主干道相隔离，同时形成对民工群体的人造隔离带。 4、广场白天作为居民自由休闲的市政广场，晚上通过上 述第三点 形成的停车场隔离带，内化为项目经营的内部广场。;图示如下;广场雕塑主题之外的景观设计示意;第二部分：区域市场分析;一、城市发展机遇 中国东莞，岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地、改革开放的先行地，一座充满魅力的现代新城。 东莞商贾云集，经济发达。20多年来，东莞国民经济以年均20%以上的速度持续增长，增幅连续多年居全省第一位，综合经济实力居全国大中城市前12强行列，是名副其实的“制造业名城”。 而随着“退二进三”与“商贸东莞”战略的实施，城市中产阶层及白领群体的扩大，以及商业环境与氛围的不断成熟，东莞地区逐渐形成了讲求时尚与品味的消费力量和巨大的市场潜在空间。;第一国际;1、片区功能配套规划，成就无限商业前景 根据东城区南片区的商业服务设施规划，该区域将以步行街为主线，进一步完善购物环境品质，将居住区内较大的商业活动汇集，以规模效应和全面服务提高公共设施的吸引力，拉动地区商业整体发展。各社区组团设置供区域内部使用、体量较小的文化娱乐设施，同时结合各级绿地设置露天剧场、雕塑广场。 ; ;2、公共服务中心，突现区域商业价值 在怡丰路商业街延长线至立新小区处规划设置大型中央广场，并结合周边商业、文化、体育场地等公共设施和园林绿地景观，形成该片区公共服务中心，塑造片区空间形象。该公共服务中心由软、硬两个功能聚集而成：由公共设施及广场、文化活动中心等组成的硬核，以及由防护绿地形成集中的、大片生态园林绿化景观作为软核。用地规模约22.5公顷。;3、五大居住组团，形成核心消费商圈 围绕公共服务中心设置五大居住组团，并对其临近公共服务中心地段相对提高建筑开发强度，增加土地效益。 （1）新世纪居住组团： （2）火炼树居住组团 （3）东泰—中信居住组团 （4）景湖花园居住组团 （5）立新小区居住组团;;小结： 从城市发展机遇及区域整体情况来看，城市的发展一定程度影响着商业地产及城市人的生活形态。;二、区域人口结构分析 1、东莞地区