第四章房地产开发程序及管理.pptVIP

第四章 房地产开发的程序与管理 第一节 房地产开发的主要程序 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金等，这就要求开发商具有市场分析与市场推广、投资决策、城市规划、国家法律和各级政府的法规与政策、经济合同、建筑设计、建造技术、财政金融、风险控制、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。 一、房地产开发的主要程序 一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 当然，房地产开发的阶段并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 ⒈ 投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。有关这方面的内容，我们本书后续章节中详细介绍。 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“