广钢线白鹤沙地块综合开发前期策划咨询项目比选文件.pdf

广钢线白鹤沙地块综合开发前期策划咨询项目 比选文件 广州有轨电车有限责任公司 二O 一六年十月 一、项目概况 1、项目名称：广钢线白鹤沙地块综合开发前期策划咨询项目 2、项目内容： 2.1 项目背景与目的： 根据市长办公会议精神（穗市长会纪〔2015〕63 号），有轨电车广钢线建设项目纳入广 州市“十三五”规划。为适应荔湾区广钢新城、东沙、白鹅潭、花地河滨水创意产业区等 重点区域的发展，构建新型有轨电车广钢线新交通，结合广钢线运营需要对白鹤沙地块进 行兼容车辆段功能的综合性开发。 为充分掌握项目周边市场情况以及提早规划项目定位、功能组合及运营模式，结合广 钢线及“白鹤沙—西塱”组团规划，从市场角度充分论证白鹤沙地块开发的投资可行性， 提出项目发展定位、物业功能组合及体量规模、功能规划布局、产品设计要点、招商及运 营模式等策划建议，从而为项目的综合开发提供决策依据；同时，其成果将为控规修改论 证、规划指标调整提供分析依据，并作为项目方案设计的输入条件。 2.2 项目位置及基本情况： 有轨电车广钢线串联 1 号线、5 号线、10 号线、11 号线、22 号线以及广佛线等6 条 地铁线路，广钢线是荔湾区轨道交通覆盖方向和运力的补充。白鹤沙车辆段地块紧挨广钢 线南围村站，距离西朗地铁站约800 米，是广佛轨道交通的汇聚点，实现客流的高效衔接 和换乘。 白鹤沙地块位于龙溪大道以南、花地河以东、花地大道南以北，该选址东侧紧邻地铁 1 号线西朗车辆段。该用地占地面积约8.16 公顷（车辆段拟选址用地10.51 公顷，其中用 可建设用地面积为 8.16 公顷）。原控规用地性质为“居住用地”。拟结合广钢线工程调整 为 “居住（R2）兼容商业、轨道交通站场（B1/B2/S4）用地”，车辆段功能物业不计容， 容积率按最终规划设计方案确定。 2.3 项目内容与需求 在充分的市场研究后，提出相关的发展定位、产品功能组合、开发策略、投资收益分 析、物业规划及设计对接、招商及运营管理策略等商业策划建议，并在服务期内提供跟踪 服务，为项目的综合开发提供决策依据，其成果也将为控规修改论证、规划指标调整提供 分析依据；同时承担项目规划及建筑设计顾问工作，根据策划研究成果等对项目的规划及 建筑设计提出设计指导和修改意见，协助完成该项目规划及建筑设计工作，配合委托方应 用和实施策划研究报告，以确保策划研究报告得到良好的利用。 服务内容包括但不限于：（注：策划研究的内容可根据项目实际需要选定或增减。） 第一部分：项目定位及功能组合发展建议 1、项目开发背景环境分析（包括房地产市场发展及趋势、城市经济及规划分析、区 域人口、产业发展、商业网点及规划、周边交通状况分析等）； 2、项目地块规划、发展定位和物业功能组合分析（包括地块开发基础条件及其规划， 目标客群定位及其诉求分析，住宅、商业、写字楼和公寓等业态组合定位分析，可借鉴的 项目案例分析和有代表性的竞争项目案例分析，项目优劣势分析，不同用地性质及规划条 件下的多功能物业组合方案比选，整体定位，经营模式及租售模式分析，市场营销策略， 规划指标调整及产品设计建议（含住宅物业户型配比），常规性及特色性社区配套建议， 项目实施安排与进度计划等）； 3、投资分析（包括投资估算与资金筹措、财务与社会评价、投资内部收益率和投资 回收期、贷款偿还能力分析及盈亏平衡、灵敏度分析与风险评价、对地价的建议、引入合 作方可行性分析等等）。 4、项目亮点、项目价值、项目理念以及规划立意分析 5、结论与建议 第二部分：项目物业发展建议及规划设计指引 1、住宅规划及设计对接（包括住宅规划排布、户型配比、装修标准建议、开发分期、 价格建议、建筑风格及园林建议、常规性及特色性社区配套建议及设计对接等等）； 2、商业规划及设计对接（包括各业态配比及最优组合分析及建议、商业规划排布、 具体业态定位及布局组合、租金水平建议、目标商家访谈、产品规划设计关键点建议（如 项目不同商业业态硬件条件建议、店铺设计建议、项目内外部动线规划、商业环境营造配 套设施建议、公共空间主题打造等）及设计对接等等）； 3、写字楼及公寓等潜在物业规划及设计对接（规划排布、户型配比、单层平