2011年苏州兴路南侧项目发展建议.pptVIP

客厅——电视、投影双重娱乐体验 家庭影院 看时放下投影幕布； 不看时拉起。 客厅可折叠书桌 沙发前的茶几为折叠式设计，在需要时可拉高台面，作为书桌或电脑桌使用。 隐藏式冰箱 为配合室内风格，冰箱设置为隐藏式，表面为灰镜柜门覆盖。从吊顶上通过中央空调出风口散热。 厨柜 微波炉专用搁架 隐藏米桶、垃圾桶 实用锅碗拉篮 隐形油烟机 进口烤漆柜门 衣柜 感应式照明灯 十字格抽屉、裤架 带锁抽屉 折叠穿衣镜 抽拉式皮带架 超大隔层 梳妆柜 反弹式无拉手抽屉 滑动式镜柜 隐藏灯带照明 本案商务办公楼（西楼）户型分布图 50㎡左右 标准层使用面积：约547.18㎡； 标准层建筑面积：760.3㎡； 实际得房率：70% 48平米 48平米 48平米 48平米 48平米 50平米 41平米 41平米 45.5平米 47平米 48平米 48平米 48平米 48平米 48平米 42平米 49平米 本案商务办公楼（东楼）户型分布图 标准层使用面积：约547.18㎡； 标准层建筑面积：760.3㎡； 实际得房率：70% 41平米 50平米 48平米 48平米 48平米 47平米 45.5平米 41平米 48平米 48平米 48平米 48平米 48平米 48平米 48平米 49平米 42平米 户型配比方案 产品 面积 户型 套/层 合计/套 占比 东楼 4-18层 41-42平米 2-2-1 3 45 17.6% 48平米左右 2-2-1 12 180 70.6% 50平米 2-2-1（部分3房） 2 30 11.8% 合计 255 西楼 4-18层 41-42平米 2-2-1 3 45 17.6% 48平米左右 2-2-1 12 180 70.6% 50平米 2-2-1 （部分3房） 2 30 11.8% 合计 255 总计 510 产品面临的难点 1、4.5米挑高产品是市场的主流，非一流； 2、总户数多，同质化高； 3、户型面积偏大、北向产品数量多。 核心竞争力难以体现 我们这样的产品，是主流，却非一流； 面对这样的市场，我们如何打造一流？ 差异化产品定位市场考量： 市场去化困难，库存积压严重。 普通标准层公寓 挑高复式公寓 市场新增量大，市场竞争加剧。 产品定位思路 1、多元产品下市场差异化竞争； 2、引领区域价值提升，成为区域标杆引领者。 结合区域市场特点及项目条件，通过产品创新的手法，确立“服务式公寓、产权酒店、公寓式办公”的产品组合 产权酒店 酒店服务式公寓 区域内酒店服务式公寓的稀缺 纯投资型（包租）精装小面积单位 原则： 1、制造稀缺性 2、多产品有机组合，扩大客户层面，打造新颖的投资品种。 3、高姿态入市，树立形象。 项目商务楼定位方向 公寓式办公 可办公、可自住、可出租的多元产品 2 打造核心产品竞争力 投资类小户型产品的溢价方式 回报率 赠送空间 包装酒店 带回报出售 挑高 朝向 个性装修 价值提升方向 价值提升方向一 产权式酒店：有两种形式，一是带固定回报形式销售（如5年回报每年8%），后期开发商委托专业酒店管理公司统一经营。 酒店式服务公寓：聘请外部物业管理公司负责物业租赁，带回报销售。 核心：带回报销售 开发商投资建造物业 分割成独立产权出售 投资者 购买物业 开发商实现回笼资金 开发商实现物业出售盈利 开发商成立投资管理公司 聘请知名酒店管理公司经营物业 经营管理 业主物业 投资公司承诺一定年限稳定的投资回报 实现物业出租经营利润 酒店管理公司将经营所得回报给投资管理公司 模式一：采用普通产权式酒店的做法（操作结构图如下所示） 承诺一定年 限的回报率 开发商投资建造物业 投资基金公司或投资集团一次性买断所有物业 开发商回笼资金 实现盈利 旅游服务机构 连锁知名酒店管理机构 信托机构 具有充足客源，长期稳定的VIP客源 管理日常经营业务 以信托产品方式卖给投资者 取得营业收入，获取经营利润 出售分时度假服务产品,以保证稳定的酒店客源 集资进行资金运作，给投资人以回报（此投资是以信托产品为载体） 提供稳定客源 营利提供资金回报保障 投资者 模式二：采用基金或大型投资公司买断整盘产权的做法 1、毛坯固然回避了施工管理和后期交房及资金等矛盾；可迎合部分客户的个性自主愿望，但降低了项目项目档次感，从而削弱了卖点-投资。 2、全装修确能提高项目档次感；强化了投资卖点，并可能对部分客户产生资金和个性被限等诸多抗性。 故折中后，小部分精装能最大限度的扬长避短，让客户各取所需。 价值提升方向二 部分精装；偷面积、创造实用空间 优势： 1、最大限度让客户各取所需 2、扩大客源面 精装建议： 1.大方向：以部分精装为主； 2.其它互补建议：菜单式精装交付，具备灵活性、业主便利性。 如采用菜单式精装交付方式，则建议如下： A类精装：2000