2011年11月淮安盱眙水月山庄两侧地块战定位.ppt

目 录 项目整体容积率1.2意味着什么？ 地块存在难以连片开发及朝向的问题 项目三大区位属性 目 录 国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通货膨胀 房价水平：从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长12.1%，销售价格同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势 国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整 制度改革：地方政府发债开闸，缓解土地财政困境 调控趋势：以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求” 市场进入到了资产价值阶段：1、通货膨胀使得商品房开始显现资产价值 ；2、调控误伤了改善型需求，但终极购房的高端需求得到放大 目 录 盱眙房地产将进入库存周期，后续压力较大 盱眙房地产市场价格存在发展潜力 盱眙高端项目多层3800元/㎡，小高层价格略低，商铺0.8-1.2万/㎡，车库5-6万/㎡：市场产品同质化严重，竞争表现在价格上 中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该走真正高端的蓝海战略 市场旺销户型产品为80-100㎡，建议本案小高层产品定位于此 项目战略取向研判 目 录 目 录 本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质 在产品设计上以山景及河景为核心价值导向，增加可观景户数，同时尽可能增加户型的观景面 建筑设计在客户可接受范围内，产品设计向资源倾斜； 户型设计增大景观面； 大露台和270度观景大阳台设计，使区域景观资源得到最大体现。 强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家院落、露台 利用露台、阳台、院落等室外活动空间构成与潜山之间的纽带，既使别墅融于自然环境之中，同时也使潜山成为别墅的一景。 高端价值体现——生态入户式观光电梯厅 一梯两户产品电梯直接入户，增强客户的尊贵感，同时提升产品的实用率 套房设计——主卧室有独立卫生间、步入式衣柜、书房，全面体现居住舒适性 收藏室——可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份 预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配 住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点 140平米以上产品设中西厨房，形成新的生活方式，客户可根据个人喜好灵活使用 本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质 独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积 独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验； 空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积； 让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。 赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣 通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳 通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，延展室内空间； 充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透； 大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势； 露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。 适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适 本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质 本项目户型建议——60-65平米大一房改两房 本项目户型建议——80-90豪华两房，可改三房 本项目户型建议——110-120平米舒适三房，生活尺度扩容 本项目户型建议——130豪华三房，可改四房 南北两户拼合设计——拼合前功能齐全，户型实用 东西向子母户型设计 可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型南北通透 目 录 商业街的产品体系构建 商HOUSE功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有效降低风险 扬州：运河壹号公馆沿古运河商业别墅 扬州：瘦西湖温泉度假区附近沿平山堂路商业街 康山北街：紧靠扬州1912，全部销售 上海新天地：中国客厅“上海站” 商业街的产品体系构建 案例借鉴：宁波日湖婚庆广场 爱情岛婚庆广场 商业街的产品体系构建 常见失败商业街区规划：兵营式、景观式、广场式 常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统 成功规划案例：东门步行街区人车分流，交通换乘，纵横交织，网状分布，曲折的街区，短小的街区，窄小的街道，摩肩擦踵，“乱”中产生逛的感觉 国内万科运河东一号的街区规划实践：曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间、人车分流 国外新规划商业街——打造令人愉悦的空间：曲径、窄巷、小尺度共享空间 目 录 通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会 专业市场筛选——同时，我们统计出目前较为成熟的专