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工业地产基本开发流程 我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为 “世界工厂”的显著地位吸引 着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投 资到这一领域，未来潜力无限。 一、工业地产理论及开发模型介绍 （一）工业地产理论 1.工业地产的概念 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业 和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制 造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 2.常规工业地产开发模式分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主 体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 （1）工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产 项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于 区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动 器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体； 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式， 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的 整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 （2）主体企业引导模式 是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工 业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出 让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格 意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完 善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相 关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定 坚实的基础。 这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的 凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和 提高。 （3）工业地产商模式 房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础 设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项 目相关设施的经营、管理。 如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓 储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队 进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为 “物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平 台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质 是依旧是房地产开发商。 （3）综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用 的工业地产开发模式。 除以上四种模式外还有私人业主开发模式，目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比 例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。 但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开 发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园 区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理 体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是 以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建 设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。 目前，省级和国家级