杭州房地产市场简.docx

杭州房地产市场简析： 由于大范围的城市拆迁以及货币补贴，带来了大面积的刚性需求；加之杭州在G20后城市地位上升，凸显了升值空间，带来了大量的投资需求。因此，2017年的杭州楼市一直处在卖方市场，秒抢、加价、一次性付清、验资等在2017年过去的时间中成为杭州楼市的代名词。在房地产一级市场——土地市场，同样不断的刷新各个区域的楼面价。 （一）杭州市近期土地市场成交情况： 1、2016年11—2017年10月杭州宅地成交情况 2、2016年11—2017年10月杭州商办用地成交情况 2017杭州的土地市场如杭州的房市一样，一地难求，中小型企业根本没办法获得土地，甚至一些大型本土企业也不得不抱团取暖，作为联合体出现在土拍市场，土地价格在限价的情况下，基本都以溢价70%收官，转入自持或养老用地比例比拼。 （二）杭州市近期住宅市场情况： 2017年10月全市商品住宅成交6665套，价格环比上升7.91%；存量大幅下降至2万套，按10月份的销量，目前杭州市存量只有3个月的销售周期，其中还有很多为已经销售但主管部门限制每月网签数量的存量，实际存量远远小于2万套。 住宅成交价格结构：2.5万-3万元单价段、200-300万元总价段成交增加，单价2-3.5万元成交占比超5成。 （三）杭州市酒店式公寓市场情况： 酒店式公寓由于长租公寓等发展，出现了很多整体购买的大客户以及众多小投资的散户，使得酒店式公寓从今年3月份开始库存开始回落。2017年10月全市商品住宅成交2508套，成交均价21120元/平方米；存量减少2009套，目前存量为1.3万套。 在2017年10月杭州市分区酒店式公寓销售中，余杭、西湖成交份额最大，分别占22%、17%，成为10月份的成交大户。 1、量价情况： ◎ 新增供应量：全市新增供应5309套，环比减少5522套； ◎ 成交量：全市成交量10860套，环比减少3128套； ◎ 成交价格：10月全市商品房价格上涨，主要受余杭区房价上涨的影响； ◎ 存量：全市商品房存量减少5917套，存量将至6.2万套，其中住宅存量2万套，酒店式公寓存量1.3万套。 2、细分市场： ◎ 住宅：住宅成交6665套，环比价格上升7.91%；存量大幅下降至2万套； ◎ 商业：商业成交量906套，环比减少295套；成交均价23659元/平方米；存量减少至1.68万套； ◎ 办公：办公成交量506套，环比上升108套，成交均价18489元、平方米；存量下降至1.16万套； ◎ 酒店式公寓：酒店式公寓成交量2508套，成交均价21120元、平方米，存量下降2009套，目前存量1.3万套。 区域房地产市场简析： 区域土地市场情况 2017年至今余杭区作为土地供应大户，但在未来科技城版块以及老余杭区块出让的商品房用地很少，其出让主要集中在临平、良渚以及崇贤。但老余杭区块的住宅用地市场在沉寂了1年多后，于2017年8月终于推出一块宅地，并创下了区域土地价格新高。 地块编号 项目位置 楼面价（元/平方米） 面积(平方米) 总价（亿元） 容积率 土地用途 成交时间 余政储出（2017）11号 未来科技城YH02单元商住地块，东至禹航路、南至规划道 17184 43682 11.26 1.3-1.5 商住 2017-8-10 总的来看，较少的土地供应量使得项目同期的竞争环境会比较好，加之目前无论是未来科技城版块还是老余杭区块，无论住宅还是酒店式公寓存量基本已经消耗完毕，为项目未来销售营造了一个良好的市场环境。 区域竞品分析 项目周边在售住宅、酒店式公寓已开盘项目目前基本售罄，后期供应量也相对较少，市场环境较好。 下表为周边竞品项目近期成交价格： 楼盘名称 目前成交均价（元/平方米） 所在板块 楼盘性质 欧美金融城（EFC） 26250 未来科技城 酒店式公寓 西溪蓝海城 26500 未来科技城 商住 佳源未来府 20100 老余杭 商住 西溪曼哈顿 19500 未来科技城 酒店式公寓 目前该区域尤其是未来科技城版块处于一房难求的市场情况，前几年供应的土地已逐渐开发完毕或者接近尾声，后期商品房供应量依然不足，市场处于供不应求的局面。