开发企业拿地操作指.ppt

2.地块判断理念 没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！ 每一块地都具有自己的独特性和稀缺性， 这是土地价值判断的重要依据。 * 坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段， 适合企业战略的地块就是最好的 ！ 3.投资管理的五大战略要素 价格 区位 交通 配套 景观 4、投资管理体系的原则 1.保密原则 2.及时反应原则 3.不轻言放弃原则 4.不卑不亢原则 5.适当原则 5、取地战略 6、取地城市指标 7、取地区域选取 8、取地进入时机 9、取地选择要素 10、取地合作条件 11、取地信息来源 12、未来房企发展 大中型开发企业取地总结 Thank you！ * 大配套模式——一般配套取地 适合各类型城市（一~五线城市） 操作性指标 城市背景 项目情况 企业层面 政府政策 投入指标 投入指标 收益指标 取地规模在1000亩以上；只进行二级开发 取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活 本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主 操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强 需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高 核心要素：高效的开发组织能力和大配套运营能力，资金实力强，需政府相关配套支持 当地政府存在资金缺口，财力不充足 操作性指标 城市背景 项目情况 企业层面 政府政策 投入指标 投入指标 收益指标 取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地 取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长 本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利 城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚 政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持 大配套模式——专业配套取地 核心要素：有代建需求财力不足的政府，城市专业基建企业或建设单位，资金实力雄厚 商业综合体取地模式 商业综合体 一般位于城市核心地段 可能面临大量拆迁问题 资金投入很大 追求长期高溢价经营回报 将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 居住 文娱 购物中心 写字楼 酒店 商业综合体 类型 释义 模式特点 商业综合体模式——购物中心、写字楼、酒店等业态组成的建筑综合体，提升空间使用效率 城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛 操作性指标 城市背景 项目情况 企业层面 政府政策 投入指标 投入指标 收益指标 取地规模100-1000亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发 运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强 取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大 对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高 本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润 核心要素：商业商务需求旺盛的城市，高资金投入要求及商业持续运营能力 商业综合体取地模式 城市更新取地模式 城市更新 大量拆迁 高额前期投入 政策依赖性很大 风险较高 类型 释义 模式特点 对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续 改造目标 政策制定 开发模式 资金平衡 技术指标 开发控制 方案操作 旧 新 城市更新在操作过程中面临来自各方面的不确定性，相对风险较高 城市更新模式——通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级 部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求 操作性指标 城市背景 项目情况 企业层面 政府政策 投入指标 投入指标 收益指标 取地规模50-3000亩；拆迁面积大 取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长 本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计 具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强 政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持 城市更新取地模式 核心要素：发展饱和的城市优质、企业极强的旧改协调能力及经验、政府政策支持 产业地产取地模式 类型 定义 特点 典型案例 政府主导工业园区 政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目 基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动