博仕湾项目提案告.ppt

【展示攻略】 卖场全线展示 楼书 市政路 2012年9月 卖场的标准化展示 形象墙 户外 形象柱/牌 停车场 前广场 外展厅 接待区 影像区 展示区 体验区 强势视觉识别系统 人流汇集焦点 现场服务 洽谈区 主体核心体验系统 样板房 核心洽谈区 过渡性体验系统 核心售卖系统 园林景观 * 【推广策略】 大地覆盖计划——占位、抢夺客源 片区整合计划——挖掘片区价值 关键事件营销——眼球经济 媒体推广计划——营销推广 重在高形象、掌握话语权 整合增值举措——提高产品附加值 * 已完成 大广告、提形象；宣传广、吸客强！ 项目 大地覆盖计划 【推广策略】 2011年9月底 “扼守要道”——大型户外广告牌 西岸首府/广业· /火热认筹 * 大地覆盖计划 道旗、灯杆旗 【推广策略】 2012年1-2月 本 项 目 制造声势，引导客户，对其他在售项目客户进行拦截宣传 * 大地覆盖计划 【推广攻略】 士多店de故事——行政区、商业区、工业园区 故事一：各士多店门牌更换本项目LOGO，形象推广； 故事二：专人派发印有楼盘信息的纸巾盒、购物袋。 * 关键事件营销 【推广攻略】 花车巡游/烟花汇演…… 2011年7月 奠基仪式，邀请新闻报道 发展商/政府/媒体等 营销中心开放活动 发展商/社会各界人事/媒介 开盘仪式 发展商/客户/ 媒介/广告公关公司 2012年3月 样板房开放 发展商/政府/媒介 2005年10月1日 国际级/国家级建筑、社区奖项 政府/媒体/发展商 2012年6月 端午节龙舟赛（项目河边） 2011年9月 2012年1月 * 报纸广告 【推广攻略】 形象延续、关键事件、关键节点发布 营销节点：认筹/开盘/封顶/入伙 形象延续：2011-9到2012年10月，每月半版 备注：开盘前2周每周1版 * 电台、电视 【推广攻略】 2011年12月到2012年2月 重头节目、倍受关注的连续剧冠名 * 增值举措 【推广攻略】 整合政府公交线路 站点安排 * 根据其他项目重要节点截留客户 其他 【推广攻略】 以竞争导示、展示节点、阶段性营销事件、活动强化客户信心，并吸引客户关注，以此截留客户！ 价格策略——宏观 指高打低 通过产品优劣的均衡搭配，将优势产品、稀缺产品的价格拉升，使其实现应有价值，确立价格标尺的地位，实现销售速度和项目品质、形象确立的双重目的。 平开高走 为了保障开盘热销局面，以及一期的快速回款，建议不高于周边同档次项目的市场价格开盘，后续实现产品的整体价格提升。 【价格攻略】 价格策略——微观 定价原则 通过对各类产品资源的价格调整，拉开价差，设置购买门槛，起到引导其他价位产品销售的目的，也通过对景观优势产品与中端产品拉大价差的方式，引导客户意向，使高端客户与中端客户各入其位，尽快促成销售。 涨价原则 房地产项目的价格调整应该是一个循序渐进的过程，价格下调，使得项目形象受到影响和价格上涨过快，缺少升值空间都不可以 ，因此我们应遵循小幅多频的原则，根据市场状况及销售情况适当调整当期及下期价格。 【价格攻略】 价格制定和调整的风险规避 避免价格下调 房价在楼盘开盘以后，应遵循只升不降的基本原则。在购房者对项目认知度不高的情况下，一旦开盘价格过高，楼盘投入市场销售业绩明显不佳，而之后价格又有明显下调，会严重挫伤消费者购房的积极性，使购房者对项目本身的品质乃至开发商信誉等产生怀疑，带来市场及社会的负面影响是难以估量的，反而会使销售逐步陷入困境。 避免升价过快缺少升值空间 即认为上市价格太低，过快或过大的上调房价，致使市场预留的合理空间失去了。 【价格攻略】 附一：各阶段工作清单 * 工作 工程 工作 工作内容 执行单位 开始时间 落实时间 工期 备注 阶段 阶段 项目 中邦 　 开发公司 （天） 项目考察 规划设计论证阶段 项目核心定位 前期市场调研 负责 　 参考 　 　 　 初步市场调查范围 项目描述 负责 　 参考 　 　 　 即项目简介 项目竞争楼盘确定 负责 　 参考 　 　 　 进行对比确定优劣势 项目定位描述及目标市场定位 负责 　 参考 　 　 　 初步归纳项目卖点 市场价格定位 负责 　 审核 　 　 　 市场比较法类比出价格 初步调查对商铺尺寸要求 建议 　 审核 　 　 　 提交给设计单位，设计参考 住宅户型配比建议（依据市场结果） 建议 　 审核 　 　 　 提交给设计单位，设计参考 住宅面积建议（依据市场结果） 建议 　 审核 　 　 　 提交给设计单位，设计参考 住宅功能建议（依据市场结果) 建议 　 审核 　 　 　 提交给设计单位，设计参考 * 内部认购阶段(一) 规划设计通过阶段 项目形象推广 规划设计方案微调 建议 　 审核 　 　 　 提交给设计单位，设计参考 项目卖点挖掘 负