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行政宿舍楼物业设施、设备维修与维护 管 理 方 案 服务项目：行政宿舍楼物业设施设备修理维护与管理服务 项目单位： 承包单位： 物业设施、设备维修 与维护管理方案 1.0 目的 在目前设备设施使用及运行的基础上，为了使其所具有的功能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降或设施老化腐蚀而影响正常运行和使用，由此对其进行专业的、安全的、经济的维护和管理，提供优质的后勤服务保障，达到双方共赢的目的。 2.0 服务范围 行政宿舍楼区域： 2.1非生产区域地面与道路：包括消防安全通道、露天停车场、路石路牙、花坛和台阶大理石以及安全通道标识划线。 2.2室内外供排水系统：包括生活用水管道阀门、热水循环系统管道阀门；污水井、排水沟道、化粪池以及卫生间卫生洁具。 2.3暖通系统：包括中央空调机组、板式换热器、新风机组、室内轴流风机、循环水泵、管道阀门以及中央空调远程控制系统。 2.4低压强电系统：包括配电室、配电柜、配电盘、照明灯具、动力设备等电气设施。 2.5建筑物设施：包括室内外墙地面、天花板、屋面防水、防火门、进户门以及各类窗户。 2.6 厨房设备：包括油烟脱排系统、炉台、冷库、冰箱、各类操作台、烤箱、发酵箱、蒸箱、压面机、和面机、洗碗机、消毒柜等。 备注：消防系统、电梯设备、弱电系统待双方协商后另议。 3.0服务内容 3.1上述范围内的建构物本体（内外墙地面、屋面、道路）、门窗、办公家具、自来水系统及相关设施的日常维护及保养。 3.2上述范围的中央空调运行，单体空调、电风扇、冰箱、饮水机水器、热水循环系统、厨房设备、消毒设施等设备的日常维护、维修及保养。 3.3上述范围内的围墙、大门、地下管网设施、低压电缆、低压电气配电设备、照明设施的日常维护及维修。 3.4上述范围内的卫生间、盥洗室等附属设施的综合维修。 3.5上述范围内所有雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施的维护。 3.6 上述范围内各类设备、设施单项维修费用超过2000元或因甲方原因进行技术改造、更新的全部由甲方承担，乙方全面做好相关配合工作。3.7上述范围所有物品的调整、移位、搬迁（甲方可以适时提出调整方案，双方商定后，乙方具体实施）。 4.0服务标准 4.1建筑物本体不漏水以及门、窗、家具等相关设施的五金配件要完整，有损坏要及时更换、维修。 4.2自来水、污水管道做到无渗漏、管路畅通无阻。所有沉积池、雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施及时定期清淤、疏通。 4.3办公设施、会议室、家具、桌椅完好无损环、五金配件齐全。 4.4分体空调设施能正常使用，有故障必须及时维修、除空调本体外对损坏的零部件要及时更换。 4.5中央空调系统保证冷气和暖气正常供应，同时做好日常保养维护工作，制定维护保养计划。机组年度大小检修由甲方承担，乙方做好配合工作。 4.6加强对上述范围及周围（甲方所管辖）场所的防火、防盗管理工作，做到物品不丢失、不被盗，确保安全第一。 4.7以上所管维护资产的所有权属甲方，乙方无权擅自报废，如需更换或大修须以书面的形式通知甲方，由甲方处理。 5.0 维护维修与管理服务 5.1 设备设施管理 1、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据设施的实际使用年限，定期检查使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向业主提出报告与建议并协助维修。 2、编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、建筑等设施合理使用，不任意拆动原结构，不任意改变原设施的用途，各类设备设施信息记录清晰明确, 建立健全相关台帐，有计划、有措施的及时安排保养维修任务，保持房屋及公共设备设施的完好。 4、完善设施管理、维修保养、公共设备设施保养制度；完善日常管理、巡回检查、缺陷处理等相关考核制度。 5、建立和贯彻各项规章制度及各项标准，落实维修保养计划管理,科学安排维修、维护施工进度。 5.2 土建维修工 1、按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护。 2、每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对该区域房屋建筑，公用部位、设施进行巡查。 3、将周期巡查、养护结果以及设施修缮工作做好详细记录。设施发生异常，及时报告并组织人员排除异常。 4、负责日常建筑物、道路等墙地面的维修工作。 5.3 维修电工 1、每日一次巡视配电房设备，并做好记录。配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并做好相关记录。 2、负责编制年度、季度、月度的周期检查、保养、维修计划表，按照工作计划落实周期检查、保养，并做好记录。 3、供配电设备发生异常和故障及时报告，并及时组织人员进行排除异常和