《房地产价格分析》-毕业设计论文（学术).docVIP

PAGE 在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章 影响XX市商品房定价的因素分析 1.1一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98.8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2，按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2，也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。对社会总体来说,国家严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈.这些都为提高房地产行业定价的规范性打下了良好的基础. 1.1.4 城市化进程 城市化进程对楼市价格指数有直接影响。这种影响体现在供求两个方面。对供应而言，城市化进程直接关系到开发商的投资增加，无论是计划建设新的城区、开发区，还是旧城改造都会直接增加开发商的投资，同时增加总的供给。对需求而言，如果是旧城区改造，则涉及到大量的拆迁，被拆迁户一般都要购买新的住房，所以会使房价大幅上涨。而城市的远期规划，如建设绿扬南城等都会带来相关地区房地产市场的利好消息。 1.2．其他特殊因素 除了上述影响商品住宅价格的一般因素，还有一些特殊因素会对房价造成影响，甚至对某些区域价格造成较大波动。 1.2.1 短期投资对房价的影响 城市房地产市场的价格在短期内大幅上涨必然带来大量个人投资者的跟进购买。这部分有目的的购买一部分是正常需求，一部分是为了防止房价大幅上涨带来的损失。而也有很大部分的购买是为了从房产的短期升值中获利。 1.2.2 地方政府的态度 在市场不够透明的情况下，地方政府的态度对商品房价格影响巨大。从XX市的统计数据来看，XX市政府对房价控制尚属稳健，虽然XX市的房价呈逐年上升趋势，但是基本上还是以真实需求作为支撑的，泡沫并不多。 地方政府对房价的控制最根本的手段是控制土地的供应量，政府出让土地主要通过协议转让和拍卖方式进行。不同方式得来的土地，对开发商而言，成本大为不同，总的来说，拍卖所取得的土地成本较高，而土地出让方式正逐渐向拍卖方式过渡，这就意味着土地成本增加，对未来房价的上涨起明显的支撑作用。 第二章 XX市商品房定价方法 2.1.几种常见的定价方法 参考有关资料[8]，定价方法有如下几种：以开发商为主的成本+预期利润+税金定价法；以市场竞争为主的市场比较法；以预期原理为基础的假设开发法及收益法。这四种定价法各有各的优缺点，也有其各自的适用范围。 2.1.1 成本+预期利润+税金定价法 这是一种以“开发商”为主的姿态。开发商认为应该获得多少利润，并且认为市场也能够认可并接受这种定价。这是一种比较传统的定价方案，在卖方市场比较有效。在现在竞争激烈的市场经济条件下，这种方法不宜采用。当然，如果产品比较独特，在当地市场没有同类可比产品，对特定消费者颇具吸引力，并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下，这种方法也不是不可采用。 2.1.2 市场比较法 这是一种以市场为导向，将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。在市场比较法中，主