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《地产参考》0228.doc
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【地产趋势】
中国今年3-8月为地产行业最困难时期
中国房地产商——首创置业董事长刘晓光日前表示,在调控政策不放松的预期下,今年3-8月将成为房地产行业最困难的时期,而地方政策微调难以动摇国家进行房地产调控的决心和方向。他分析称,目前一些地方限购政策微调被叫停的原因,主要是怕带动更多的城市效仿,涉及宏观大局的问题;但地方政府和中央政府的博弈,将贯穿到整个调控始终。
“今年3月份到8月份可能是我们地产的一个冰点,在这个阶段当中,不会有重大的(政策)调整出现,”刘晓光表示。他预计,调控政策中一些限制性的政策料今年不会发生太多变化,因为,当前仍处于中国房地产调控的敏感期及关键期,政策方向料将以稳定市场大局为重。而未来调控政策何时松动及松动力度,都将取决于中国经济的发展速度及基本面。但刘晓光同时指出,未来政策的微调肯定会出现:一方面是由于很多刚性需求需要保护,中国地产形势已发生巨大变化;同时“一刀切”的调控政策出台后肯定会出现差异性,亦会出现差异性调整。国家下一步或越来越多动用经济手段调节,不会主要动用行政手段。
近日有传言称,上海楼市调控政策出现微调,外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买第二套房。但上海市房管局有关负责人明确,有关规定从限购政策开始实施时就已经在执行。此前,安徽芜湖市出台微调政策,购自住普通商品房免契税获补贴,但随后宣布微调政策暂缓执行。新华社亦发表文章称,中国房地产市场正进一步向调控预期的方向变化,房价“过快上涨”已得到遏制,但“合理回归”仍须加力。
不过从去年四季度至今,已有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。除天津外,北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准;合肥、南京等城市提高公积金贷款额度。
中国控楼市“佯打耳睁”
对于中国地方政府近日在楼市频施小动作,中国中央政府采“佯打耳睁”态度,对未违中国精神、不会再吹楼市泡沫的,采微调态度,不予打击,因忧虑楼价下跌的冲击,但仍以防地方越轨,令楼价反弹影响社会、政治稳定。
中国楼市低迷,地方政府救市心切,继佛山、武汉和上海等城市后,浙江象山亦传出取消限购令。对于这一波地方与中国博弈楼市政策,中国再非过去般大力打击,而是微调态度,采取只眼开只眼闭的手法处理。中国现在愿意闭起一只眼,是因中国楼市处冷冻期,楼价已露跌势,相关数十个行业亦受压,影响经济增长。
相信中国亦了解,楼价若大跌,再出招止跌将困难重重;且楼市续向下,势令地方政府土地收入骤减,财力捉襟见肘,不利地方力撑经济,更会令地方债问题恶化。故中国在过去一年以强硬手段严控楼市后,现稍松空间,让地方政府撑楼市,纾缓地方财政压力及经济下行压力。然而,这种松动空间甚有限,如上海前日允许在当地居满三年的外地人,可购第二套房,此还可解释为满足市民购房刚性需求,令楼市稍活,并非要再吹楼市泡沫,故未违背中国续压楼市的精神,相信可获中国默许放行。
至于中国仍要只眼开,就是严控楼市大方向不变。官方新华社日前发文敲打地方政府,要地方政府不应幻想中国会放松楼市调控,就是中国要申明楼市仍要压,中国不愿楼价大跌,加深经济问题,更不愿让楼价弹升,引发社会不满。中国担心地方政府一放就乱,故仍会严加监察地方,要它们续推限购令、限价令措施,不容力压楼价的政策功亏一篑。明白中国对楼市的新思维,就知道中国控楼市、压楼价的大方向没有变,只是释放小许空间让地方政府盘活楼市,减低对经济的冲击,但中国要求的是楼价仍不能反弹回升,最好能缓缓下跌一成左右,那对中国、地方、人民、发展商都有利。假如楼价出现大反弹,中国会再收紧调控,遏制楼价。
屡冲中央底线 反映地方“水紧”
继佛山、成都及芜湖等地方政府希望放松楼市调控均被叫停后,上海传出放宽外地户籍购买二套房限制,亦旋即被上海房管局否认,显示中央立场坚定,调控短期内难以松动。但身兼北京人大代表的SOHO中国(0410)主席潘石屹表示,地方屡冲中央底线,事件反映地方政府财政压力越来越大,可能超越发展商。
楼市惨情 地方收入大减
内地暂时仍无类似香港差饷的房产税广泛征收,地方政府在财政收入上甚为仰赖卖地收入,而占比亦很大,在去年第三、四季物业销售大幅插水,及贷款紧缩加上限购持续,使发展商陷入财困,买地更少。潘石屹指,从其所接触到的地方政府财政报告所得之,部分地方政府财政压力甚大,甚至较一些地产开发商为高。
事实上,大部分舆论均认为,中央政府短期内不会贸然放
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