房屋登记技术规程课件-山西房地产协会.PPT

《房地产登记技术规程》申请材料要求、申请材料清单、登记程序 二○ 一二年九月 第一部分 登记申请材料要求和材料清单 本附录共18条，对条文适用应注意区分的问题： 1、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。 第二部分 附录C相关要件具体问题解析 第三部分 登记程序 一、登记程序部分设立的几项新制度 1、质量检查制度 2、疑难业务会审制度 3、合并办理制度 4、申请材料确认制度 5、登记官岗位责任制度 二、一般规定 1、一般性程序 申请、受理、审核、登簿、发证。 需要注意的几个问题： （1）依照申请启动程序的原则体现 （2）审核程序的变化 （3）发证是否是必须程序 2、登记有关岗位设置和人员要求 1.房屋登记应设置的岗位 受理、审核、登簿、质量管理 2、应由登记官担任的岗位 审核、登簿、质量管理应为登记官，受理可以为登记人员。 3.不同环节岗位人员要求 受理、审核、质量管理不能由同一人担任。 3、审核委员会制度 1.设立的原因和必要性：登记高风险和登记涉及相关业务知识的广泛性、复杂性，以及登记人员责任的分解。 2.人员构成情况：具体人数宜为3名以上单数且业务能力强和经验丰富的人员组成，至少要有1/2以上登记官，并可邀请法官、房地产行政主管部门人员、专业律师等参加。 3.具体解决重大疑难事项的处理。 4.会审采用多数决定制度，会审结论应作为登记机构最终审核意见。 4、质量检查制度 1.各类登记检查比例 初始登记每件必检，其他类型不低于月登记量3% 2.检查记录及意见 填写检查记录，签署质量检查意见。 3.错件处理措施 计算错件比例，提出书面纠正意见 4.形成检查报告 按月度、年度形成报告 5、防伪加密设备的应用 1.应用防伪设备的必要性 2.身份证读卡器识别身份证的真假 3.其他有条件的可应用房产证、申请人的防伪设施 三、申请 1.申请人提交申请材料 附录B采用了应的立法方式，附录C和附录D采用宜的立法方式。 2.申请材料的总体要求 材料齐全、形式规范、内容合法、有效。 ⑴申请应尽量采用书面形式，固化申请人意思表示。 ⑵申请不能附条件、附期限 ⑶申请到达登记机构，开始产生程序法上启动登记程序的效果。 3、申请方式 （一）双方申请登记为原则，单方申请为例外。 1.双方申请的法律必要性 案例：申请人持离婚协议申请登记 4、共有房屋申请规定 1.共有房屋应共同申请 2.共同共有房屋的申请 ⑴因婚姻关系而产生 ⑵因家庭关系而产生 ⑶因约定而产生 3.按份共有房屋的申请 申请时应对按份共有进行明确的表述，或者通过提交约定书的方式实现，或者在申请材料中明确 5、业主共有房屋申请 1.如何界定业主共有房屋范围 《最高人民法院审理建筑物区分所有权的司法解释》进行了明确 2.业主共有房屋申请主体 3.业主共有房屋申请时点 6、委托申请登记 1. 书面委托方式 2、委托申请应注意的事项 委托事项的明晰；委托期限的适用 3. 登记实践中对民法理论上出现的双方代理、自己代理情形应如何处理 7、未成年人房屋代为申请 1.未成年人的监护人 ⑴监护人的确定 ⑵监护人身份与监护职责的委托 ⑶处分未成年人房屋应注意的问题 2.其他限制或无民事行为能力人房产申请登记 8、申请材料的确认方式 1.申请材料和信息的确认范围 2.自然人确认方式 签名或摁留指纹 3.法人或其他组织确认方式 加盖法人印章或其他组织印章 四、受理 1、几项登记审核规则 2、合并受理 ⑴七种情形的不同法律关系对登记的要求 ⑵合并受理中应注意的实践操作 2、查验申请主体的内容 ⑴比对身份证明，验看身份证明的合法、有效 ⑵根据材料形成对当事人有无民事行为能力的认知 ①关于当事人民事行为能力的确定路径 ②结合登记询问和无相反证据推定的规则进行确定 3、查验申请材料的要求 1.申请材料的齐全、完整 2.权属证书或证明的真实性查验 3.其他材料的合法性、有效性查验 4、核对申请登记事项的要求 1.申请材料内容与登记事项相符合 2.申请材料之间的内容相对应 3.申请登记事项与登记簿不冲突 5、询问的主要内容及注意事项 1.询问内容 2. 询问结果的留存方式 6、受理结果 1.准予受理的,出具受理凭证。 2.不予受理的,应告知的内容和方式,以及申请材料的处理方式 注意：不予受理的告知方式未强调一定是书面。 五、审核 （一）审慎、合理规则的贯彻 1.各项内容大致介绍 2.会审程序 (二)一致性审核 1.主体身份信息与申请材料、登记簿记载一致 2.登记客体信息与申请材料、登记簿记载一致 3.实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致 （三）合法性