湖光山色底商营销策划方案0.docVIP

湖光山色底商营销策划方案 一、项目概况 二、项目分析 三、项目定位思考与策略 四、酒吧文化与市场分析 五、项目规划 六、项目价格策略 七、项目营销策略 八、项目推广策略  一、项目概况 湖光山色尊处郴州东城香雪东路爱莲湖区域，共4栋高层纯住宅建筑，以一线临湖之势，成就郴城首席湖居美学生活典范。以城市无法复制的珍稀地段、无可比拟的“三湖一公园”自然资源优势和爱莲湖千古传承的人文生活环境，成就爱莲湖区域最高端品质社区典范，以超凡的建筑品质成为郴城楼市的品质之星，旨在为置业者提供一种“湖居美学”生活方式，将湖居美学概念和品质生活理念带到郴州，为郴州人营造一个浪漫、幽雅的湖居生活品质家园。 湖光山色总面积93224平方米，户型设计82平米至150平米面积不等，采用最时尚户型设计理念，设计入户花园、转角飘窗、宽大阳台等，充分考虑一线临湖观景、空间合理利用，打造最适宜居住之生活空间。小区配套完善，设有架空层泛会所、精装双大堂等，都市田园风情主题园林，以内外双景国际标准打造，在青山绿水中，现代中式建筑群与原生态和谐相融，与四季一同生长。 湖光山色，亲密接触16万平米之莲湖碧波，更有苏仙湖、王仙湖盈盈相映，是2400亩石榴湾生态宜居生活区之核心，是郴州最有升值潜力和发展潜力的居住区域，郴州城市无法复制的珍惜地段，占尽全部最稀缺自然资源价值，郴州城升值板块，未来郴州升级置业和品位生活的首选区域。 二、项目SWOT分析 项目优势分析（Strength） 考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势： 该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的人文背景，市场前景看好； 得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是湖景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔； 周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭等建筑项目众多，所以本案适合营造一个高档品质的生活社区； 本项目周边生活配套设施齐全，学校、医院、商业中心、酒店、银行、餐饮、公园、政府机构一应俱全，可迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。 本案三面临湖，北侧坐落于香雪街，与周边环境生活浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方便又分离的若即若离的意境。 项目位于香雪路与京港澳高速通流处，公共交通发达，出行便利； 项目弱势分析（Weakness） 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： 宗地所在区域受大环境影响，配套含金量不足，基础市政设施配套的建设进度缓慢； 项目地块的绿化优势不明显，除湖景资源外，无其他打造高档楼盘的绿色生态资源。 本项目仅4栋住宅建筑，住户以及规模上相对比较受限。 周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。 上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。 项目市场机会分析（Opportunity） 地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大； 本区域购买力持续升温，周边项目销售都升温，并持续热销。 目前生态城内的建筑形态单一，为后期项目开发提供多元化的选择，更 容易使项目形成区域标杆。 随着周边项目的逐渐启动，中方行政中心单位的相继搬迁，生态城建设任务 的日益明确，北组团的建设已驶入快车道，未来北组团的将会形成一个巨大的居住区，从而带动项目区域的居住气氛，进一步完善各项配套设施； 项目市场威胁分析（Threat） 项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，其在今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁； 各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度；对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。 周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭各项目在售及预售楼盘此三处总供应量约在40万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。 从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。 三、项目定位思考与策略 1、项目产品定位 项目产品定位： 酒吧音乐艺术街 产品定位诠释： 以清吧为主打，兼顾音乐器材、婚纱、婚庆等业态的音乐艺术综合体。 清吧是以轻音乐为主、比较安静、没有DISCO或者热舞女郎那种的酒吧。适合谈天说地、朋友沟通感情、喝喝东西聊聊天。 市场定位： 郴州第一条酒吧街 郴州第一条音乐街 郴州第一条艺术街 产品特征： 产品特征一：浪漫 产品特征二：艺术 产品特征三：时尚 2、项目文化与格调定位 诺丁山音乐艺术街区——充满异域风情的PUBLIC HOUSE STREET 文化诠释： 清吧(PUB) 即PUBLIC HOUSE的简称，或称英式