商业地产基础知识x.pptVIP

商业地产基础知识 为什么现在越来越多的开发商选择做商业地产？ 有丰富的住宅开发经验能照搬到商业地产领域吗？ 商业地产与住宅地产有差别吗？什么差别？ 怀特国际商城位于裕华区槐安路与与育才街交口处，占地8.36公顷，总建筑面积达10万平方米。 近端没有办公楼、高端住宅，绝大多数为附近居民的住宅。 怀特国际商城属于什么性质/什么类别的商业？ 以下哪种回答是正确的？ 裕华区区域商业 集中式商业 社区商业 社区型购物中心 区域北京：以石家庄裕华住宅去为依托，周边住宅多为成熟社区。 区域特点：成熟社区、入住率高、居民一成熟家庭和高端人士为主。 辐射人口：核心商圈一公里以内12万人，有效商圈半径约为2.5公里，辐射人口达37万人。 0.5公里 1公里 2.5公里 怀特国际商城属于什么性质/什么类别的商业？ 以下哪种回答是正确的？ 社区型的购物中心 性质：社区商业 类别：购物中心（shoppingmall） 商业地产比住宅地产策划服务难度更大 1：商业项目开发价值构成及科学的开发流程 2：商业地产项目开发建设运营的基本概念 3：商业物业的定位 4：商业物业的产品开发 5：如何判断商业项目价值的案例解说 课程分五节，预计时间7个小时 课程将会结合实际案例和现象做剖析，与大家展开讨论 第一部分 商业项目开发价值构成及科学的开发流程 1、 商业地产的定义 商业地产包括商业和地产两方面的概念。 商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动的载体 商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并作为地产开发企业获取未来不确定的收益。 狭义的解释（零售业） ——商店、商街、商场、商厦/超市卖场/批发市场/购物中心/购物广场等等。 广义的解释（零售业加商业商务服务） ——包括写字楼、公寓、酒店等。 商业地产的真正含义 追求长期稳定的现金流 以零售业的租金收入为目的的长期房地产投资 2、住宅地产与商业地产价值的三大差一点 A.性质的差异 B.用途的差异 C.价值判断的差异 2、住宅地产与商业地产价值的三大差一点 住宅 商铺 2、住宅地产与商业地产价值的三大差一点 商铺 住宅 商铺的最终用途是用于商业经营 商铺在使用过程中表现为开放空间 商铺用于接纳社会上各种流动购买力，具体要求是地段位置、商圈性质、经营价值、品牌效应。 住宅主要是用于接纳 家庭起居（投资购房并不改变住宅产品的性质），它具有生活方面的各种诉求，具体要求就是出入的便捷性、私密性、舒适性、经济性等。 住宅在使用过程中表现为封闭空间 住宅的最终用途是用于居住 2、住宅地产与商业地产价值的三大差一点 商铺 住宅 商铺是一种特殊的房地产产品，他的价值取决于它对周边的吸纳与辐射影响力及面积的大小（有商业和房地产两方面因素） 商铺对周边影响越大，商业效用越好的商铺越有价值，经营状况越好，商铺价值越大。 商铺要求有巨大的店招、开阔的门面、走道、明亮的灯光，大功率的音响的使用不受限制。 住宅希望环境优美、恬静，能接受充足良好日照，有要求不私密性。 住宅对周边环境要求较具体，会衍生出对建筑条件的不同要求。 住宅的价值取决于它的地段、交通条件、品质和建筑的私密条件 3.1.商业地产的价值构成 第一是房产有形的价值，土地价建筑成本等； 第二是商业（经营价值）无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值 这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。 商业地产的价值在于经营功能，通过经营创造高于价格的价值。 住宅地产的价值在于居住功能，并随地价增值而保值升值。 3.2.商业地产的利润构成 A B C D 开发商通过运作项目赚取开发投资利润——土地增值 开发商销售商铺赚取销售利润——物业增值 所有者出租商铺赚取租赁利润——经营增值 商业物业管理者通过经营管理赚取管理利润——管理增值 3.3.商业价值的存在方式 静态商铺价值（很难改变） 包括支持商铺价值的有质有量的购买力、周边的交通设施和交通方式、以及商铺本身所处的位置和建筑形态。 动态商铺价值（可以改变） 指商铺本身或商铺所在的商圈所不具备的，是商业主题附加在上铺上的认为的商业行为。包括经营方式、商业业态、商业企业。 3.3.商业价值的存在方式 第一标准是商业利润的产出能力（这是主标准） 第二标准（延伸）是租金的产出能力，利润产出越高，求租的人就越多；求租的人越多，商铺的租金收入就越高，（这是次标准。） 1.商业地产项目的主要开发模式及两种模式的价值链解析 商业地产开发模式的解析 第一种： 快速销售盈利再投资模式（