《北京物业管理办法》解读.ppt

2、规范业主大会、业主委员会成立和活动程序 明确了成立业主大会申请的条件； 规定了建设单位和业主双启动申请机制。 具体条款： 第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 ◆解决业主委员会不规范运作的问题 ■明确业主委员会委员资格问题 具体条款： 第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止： （一）任职期限届满的； （二）不再具备业主身份的； （三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的； （四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的； （五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； （六）业主大会议事规则规定的其他情形。 （四）物业服务 1、加强行业监管、规范物业服务 （1）物业企业资质动态监管（第十九条） （2）物业服务合同备案制度（第二十条） （3）按照服务标准、技术规范提供质价相符的服务（第二十二条） （4）合同履行和项目收支情况公示（第二十三条） 2、规范物业服务企业交接 合同双方要履行必要的通知义务 不得擅自停止服务 不得拒不撤出或者强行接管 （第二十四到第二十七条） 具体条款： 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。 3、规范事实服务 事实服务的主要情形： 老旧小区存在未签订物业服务合同，但存在服务与被服务的关系； 前期物业服务合同到期，业主大会没有成立或者未选聘新的物业服务企业，原物业服务企业继续提供物业服务。 对事实服务的具体要求： 双方的权利义务 履行必要的通知义务 业主共同决定不再接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用 具体条款： 第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 4、设定物业项目负责人制度 基本考虑： 物业服务的核心是对各项服务内容的综合协调，而综合协调的核心关键在于物业项目负责人。 主要制度： 物业服务合同约定项目负责人 项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职 明确更换项目负责人的规定 具体条款： 第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。 物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。 5、培育发展物业服务评估监理机构 第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 （五）物业的使用和维护 1、规范装饰装修行为 具体条款： 第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。 物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。 2、明确车位、车库优先满足业主需要 不得出售给业主以外的其他人； 在满足业主需要后，可以出租给业主以外的其他人，租期不超过六个月。 （第三十二条） 3、规定了应急使用维修资金的六种情形： 具体条款： 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，