海南房地产市场发展深度研究报告(doc 64页).docVIP

海南房地产市场发展研究报告 第一部分：海南省整体房地产市场分析 一、 海南省房地产投资分析 在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产 开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。 . 房地产投资：房地产投资287.9亿，增长强劲，所占比重明显 2009 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP 的 17.48%。房地产投资额达到287.90 亿元，房地产投资总额不断增长，09 年增长率在40% 以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方 投资者对于海南房地产业充满信心。 . 房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势 海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度 比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在 的问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。 供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩 展和岛内需求逐步释放的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，市场供 求关系良好。 二、区域房地产市场分析 海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐” 在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、 西静、中隐”，东线是当前热点开发区域，发展也较为成为成熟。 . 东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛 以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源， 将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。 . 中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉 利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运 作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。 . 西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源 为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。 第二部分：海口市整体房地产市场分析 观点：海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国 际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市 优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强 劲的发展势头。 一、 土地市场 （一） 历年土地购置面积 随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大 幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达到312.16 万平方米，说明市场投 资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。 （二） 历年土地成交金额 随着08、09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长， 通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明海口市 土地市场回暖，土地价格在09 年得到快速增长。 二、 房地产投资 从2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09 年，全年投资额已达到78 亿元，增长势头强烈。 房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健 康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。 三、房地产开发 （一）历年施工面积 海口市2003 年至2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但 增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地 供应情况有关。 （二）新开工面积 2009 年海口市商品房新开工面积为206 万平方米，同比增长5.1%。纵观近几 年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明 显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年 之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2011 年两年间商品 房供应将有所增加。 （三）竣工面积 2009 年海口市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008 年开工面积大幅下降有关。 三、 房地产市场总结及发展走势研判 海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。 . 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨； . 海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势； . 典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源； . 度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。 .