该项目的正常建设期为年,建设费用.pptVIP

某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡，用途为写字楼。土地面积2万㎡，取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。 试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。 项目三 成 本 法 教学目的 本项目主要介绍成本估价法的基本原理和操作要点。通过学习，应掌握成本法的基本原理、适用范围、操作步骤和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、间接成本、减价修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和减价修正额的评估方法，了解租赁房地产的收益和成本，掌握评估租金的成本法——积算法。 任务1 认识成本法 一、成本法的概念 1.成本的含义：是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。 （1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。 2.成本法 （cost approach），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。 或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P86 3. 两个成本 二、理论依据 需求方（买方）： 替代原理 供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论 三、成本法的适用范围 1. 适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产； 2. 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等； 3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿； 4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。 四、成本法运用的基本步骤 1. 将待估房地产的土地视为空地，评估其价格 2. 估算建筑的重新建造成本； 3. 估算建筑的减价修正额（折旧）； 4. 建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格； 5. 待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。 五、基本公式 P=L+C-D P——待估房地产在估价时点的价格 L——待估房地产在估价时点的土地价格 C——建筑在估价时点的重新建造成本 D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧 在不同情况下表示不同： 1、旧有房地产估价的基本公式 旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 建筑物折旧: (1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。 (2)折旧原因： 物理因素（物质折旧）：包括―― 自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋； 正常使用的磨损，是由于人工使用引起的； 意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。 功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修 经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。 (3)自然寿命与经济寿命 自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。 经济寿命：从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。 （4）残值率=S/C S —— 经济寿命终结时的残值 C —— 建筑物重新建造完全价值，即重置价 2、新建房地产估价的基本公式 新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税 土地费用有包括： 1）征地费 2）拆迁补偿费和拆迁安置费 3