亿科项目营销策划总体思路-114PPT.ppt

地块平整，位于园区的核心位置 土地取得成本 地块周边道路通畅，整体生态条件较好 毗邻浙大紫金港校区，区域发展前景看好 地块位置的心理距离较远 周边居住人口较少 周边生活、商业配套比较匮乏 园区内以生产型企业为主，没有商务氛围 地块先天不足，决定我们的产品发展方向是…… 非高端奢侈产品 后天魅力型定位产品 外向、辐射型、个性化产品 有形价值缺乏，需发挥无形价值和附加值 配套功能大部分需要自给自足 区域现状与规划 住宅市场 商业市场 写字楼市场 总论 优势（S）——宏观角度 1、中国目前的政策对公建项目较为有利（宏观调控针对的是住宅） 2、中国高速增长的经济势头鼓舞个人创业导致的大量办公需求 3、本地政府对三墩的规划都已经开始实施 4、大城西的格局正在形成 5、本地消费市场均看好三墩版块 6、本案的面世相当与填补三墩的办公空缺，势必引发新一轮的版块行情 1、项目的体量极具震撼力 2、周边道路交通建设已经成型，可直接享受三墩未来商业辐射 3、项目的高度和在园区所处的位置可以拥有低密度的概念 4、三个分割小块不同的用地性质容易打造功能互动 5、距离浙大较近可借鉴学院氛围 1、区域范围的成熟是以住宅为参照，目前对公建项目相对感到陌生 2、毕竟位于以工厂居多的园区地块 3、旁边的印刷企业带来的污染心理障碍 4、较三墩东面成熟的住宅氛围显得暂时缺乏人气 5、地块的分割导致不能进行整体打造 6、所比邻的主干道目前尚不知名 7、三墩的总体配套对项目的直接利用尚有一定距离 8、目前的公共交通不能直达 1、三墩的入住人口日益激增带动的人气 2、办公氛围成型时机已具备，容易成为引领性项目 3、可伴随三墩版块地位的提升而提升 4、科技园区的进一步扩大带来的联动 5、地铁2号线的具体实施 6、浙江大学的再次升级 7、综合其它商务版块利弊进行设计改良营造新概念 1 、国家对房地产业出台政策的不可预见性 2、市场对本案所处位置办公氛围的认可度 3、项目体量带来总体的可持续消化 4、周边类似项目构成的公建过量的不可预见 5、周边村级留用地推出市场带来的价格竞争 6、投资方的期望值和实际销售的差距 我们的客户是谁？ 他们有什么特征？ 他们有什么需求？ 目标客群及其特征 目标客群现状 目标客群需求描述 　　符合大项目的体量气度 具有时代的召唤感 有地域范畴的明显特征 为和“伟量”项目整合推广作好铺垫 地 块 特 性 公 司 期 望 市 场 特 性 竞 争 特 性 开 发 目 标 产品定位落点 / 配套建议 公 司 品 牌 项目核心价值 开 发 主 题 产 品 落 点 众所周知，完善的配套设施是客户选择物业的一项重要的参考因素，共性需求。而周边区域各项配套的欠缺正是本案推广的一个重要的抗点。因此，满足客户的这一需求，正是消除该致命抗点、实现销售目标的重要举措。 配套总体意图 前　　言 地块分析 市场分析 SWOT分析 客群定位 产品定位 营销推广 地 块 特 性 公 司 期 望 市 场 特 性 竞 争 特 性 开 发 目 标 产品定位落点 / 配套建议 公 司 品 牌 项目核心价值 开 发 主 题 产 品 落 点 在保证项目形象品质和配套需求的情况下，从降低物业管理经营成本和难度、增加可销售面积的角度考虑，建议本案的配套应该 遵循“社区配套商业化”的原则 也为了让更为专业的经营者去做他们擅长的行业，为本案提供更为完善、质量更高的服务。 配套总体原则 前　　言 地块分析 市场分析 SWOT分析 客群定位 产品定位 营销推广 前　　言 地块分析 市场分析 SWOT分析 客群定位 产品定位 营销推广 那么，我们究竟需要哪些配套？ 地 块 特 性 公 司 期 望 市 场 特 性 竞 争 特 性 开 发 目 标 产品定位落点 / 配套建议 公 司 品 牌 项目核心价值 开 发 主 题 产 品 落 点 一家邮局或者引进至少一家快递公司 可以设置在商铺至少引进两家，并设户外ATM机 设在主楼大堂 与多功能厅共享空间 可以设置在沿街商铺内 可以与员工餐厅设在一起 根据产品的设计方案和配套享受的便利性,考虑分两个场所 场地布置与要求 40 邮政局 银行 / 商务中心 200 会议中心 / 商务休闲吧 / 宴客餐厅 1000 员工餐厅 面积（m2） 功能 1、商务配套 前　　言 地块分析 市场分析 SWOT分析 客群定位 产品定位 营销推广 地 块 特 性 公 司 期 望 市 场 特 性 竞 争 特 性 开 发 目 标