上海金地三林项目营销策划报告-172P.ppt

在上海地产 以最安静的声音，发出最大声宣言; 2007.9;Contents;如果以三林和人民广场为半径划一条圆弧， 我们发现，在东上海几乎没有70/90时代低密度城市别墅！;地缘印象;地缘-区位概念;城市的生活在于这些质感的记忆 　　静立小区，优秀的人文底蕴，直接触动了灵魂深处。 那么，如何将市场的理性因素与产品内涵有机融合？ 怎样才能在这片地处“黄金分割点”的项目上筑造出更好的社区，给以后住在这里的人们提供高品质的生活？ 抱着对金地负责、对产品的尊重，我们陷入了沉思……;优势：; 立足并超越区域市场 面向整个上海中高端市场 ;第一部分：市场审视;宏观面：从城市经济及宏观政策来看，世博盛会，为本案有充分的机会点 整体市场：价格小幅持续上升，供需基本平衡 区域市场：成交区域存在微观变化，成交区域向中外环及外郊环扩散。 项目所处的中外环将成为未来热点区域！目前区域市场成交均价为10000-11000元/平方米，如不遭遇重大调控政策，预计未来成交均价将继续保持此上升趋势。 参照市场：主诉求是地段、品质；花园洋房、别墅项目是顶级住宅的又一重要户型 竞争威胁：目前区域内已知共有八块待开发地块；待开发地块共有59万方占地，约90万方建面，需着重考虑未来区域市场供求是否平衡。 板块已知未来供应体量在172.6万方左右，整体板块竞争十分激烈。未来供应主要集中在“万科新里程”、“尚东国际”、“金谊河畔”及其他待开发地块上。 ;宏观层面; 更多优质的外资企业进入上海，带来了更优的高质量需求客户;政策的出台，是为了市场能更加健康的发展。但是，不可避免造成市场的振荡。;上海市住宅市场 从04年至今，价格小幅攀升，供求基本平衡。 三林住宅市场 从供求关系来看： 目前来看07年上半年市场火爆，供求比达到了1：1.86的极度供不应求，但究其原因在于07年上半年供应量大幅下滑，而需求量却大比例上升；随着整体市场的火热，会有大批开发商抢开盘，未来1-2年会有放量供应，供求结构有可能会发生变化； 从需求来看： 目前成交套均面积在110平米左右，随着“7090”新政地块上市后，平均成交面积会出现回落；成交区域存在微观变化，成交区域向中外环及外郊环扩散，项目所处的中外环将成为未来热点区域 从价格来看： 价格结构趋向高价区间；价格攀升致使1万元以上高端住宅比重增加，本项目未来供应价格段将成为未来供应热点价段 ; 三林的昨天 －－是一个沉睡的区域，是世博会和轨道交通唤醒了它 。 三林的今天 －－三林这一轨道交通最密集地区，随着众多开发商的进驻和2010世博会效应的带动，楼市发展正呈现跳跃式发展。 三林的明天 －－上海新兴城市居住中心，未来上海浦东最集中的高端住宅领地！ 从今天的实际情况看：几大品牌开发商的入驻对于三林楼市的快速发展起到了推波助澜作用，使板块认可度越来越高。 ;中环区域内住宅市场之一——几大区域价差在5000元/㎡左右;中环线相似板块竞争;;浦东相似板块分析;区域内住宅市场整体表现供应量、成交量同步增加调控政策对市场活跃度有细微影响价格呈上涨态势，“世博契机与轨道交通”的价值规律得到体现;三林板块区域内住宅市场整体表现—— 供应成交同步增加，政策有细微影响，价格呈上涨态势;参考市场分析;参考市场特征汇总;第二部分：项目定位;住宅市场定位;定位诠释;分析共性　圈定范围;;目前浦东客源占到板块市场的50%-65%，且其中主要为上南、三林、陆家嘴等浦东西部沿江客源。 目前区域大户型三房的消化主要依靠浦东区域客源，而外区域客源如黄浦、卢湾等区域主要消化2房。 考虑到未来的变化因素（中环线建成、轨道交通通车、三林区域越来越成熟、世博效应等等），未来区域客源将发生如下变化：外区域客源比例上升，本区域客源比例下降；客源层次提高；客源年龄层下降。 中高端客源是区域的主力客源（私营业主和高级管理者是区域的第一主力客源，客源年龄层次在35岁左右。;寻找差异　界定圈层;品位、内敛的延伸;　三林湾与墅不同于一般高档和低密度社区，拥有林整个板块内最佳的生环境；单价上万的售价，只有在金字塔上端的、并且理解生态居住价值的人可以和愿意消费。 ;稳定资产层（一期主力客群）; 在本案推广中，24套叠拼官邸将成为本案的一期推广唯一户型，也许一期很快被市场消化，但围绕一期而塑造的推广形象将成为本案整合形象的序幕。; 本案销售主力 （情境院馆/平层名阁）;情境院馆/平层名阁准客户在哪里…;情境院馆/平层名阁 目标客群概括;新资产层（主力目标客群）; 此类消费客户的消费情感主要是；拥有型及投资型购买，对于整体社区物业配套的要求较