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房地产营销流程 胜兵先胜而后战  房地产特性与操作 融合江南古今 再创梦幻水乡 传统思维 行销导向 商品导向 新价值思维 文化导向 品牌导向 品牌价值创造 商品价值创造 企业利益 经营效益 品牌领向 市场领导者 行销价值体系 商品包装 行销 直效行销 促销 广告 公关 事件行销 业务执行 销售目标 资料库 定位 个案 市场 概念 房屋市场行销新架构 产业革命 行销 直效行销 整合行销 极大化行销 资料库行销 个人化行销 因应高度成熟市场之行销新概念 十大行销新趋势 极大化行销九个步骤 发展商 朝森堂环球 营销策划团队 发展商品牌包装团队 特殊建材团队 建材廠商 效果圖製作公司 模型製作公司 廣告製作公司 印刷廠 室内设计单位 庭園綠化設計單位 物業管理公司 銀行金融機構 審查造價事務所 租售分銷商 房地產專業會計師 房地產專業律師 物业管理团队 养生植物专家团队 建筑师设计院 景雕艺术设计团队 水系园林规划团队 协力团队 规划设计团队 发展商 简报组长 销售团队 简报小组 养生机能说明人 建材设备说明人 室内设计说明人 石雕艺术说明人 森林绿化说明人 公共设施说明人 建筑规划说明人 发展商综合介绍人 简报人B 简报人A 简报销售组织 营销策划作业内容及流程 产 品 主 要 卖 点 塑 造 定 位 产 品 形 象 表 达 方 法 定 位 主 要 竞 争 对 象 市 场 研 判 产 品 阶 段 性 价 格、付 款 定 位 客 层 客 源 定 位 产 品 特 色 房 型、面 积 定 位 规划设计协力厂商协调产品内容定位 青浦三一八国道别墅豪宅市场分析 可 能 性 目 标 市 场 研 判 别墅 客 户 主 要 产 品 需 求 内 容 大 上 海别墅 市 场 走 势 分 析 大上海豪宅市场分析 市场细分化研判 产品战略定位 P1 业 务 阶 段 性 执 行 业 务 执 行 计 划 筹 备 销 讲 资 料 与 答 客 问 制 作 广 告 阶 段 性 发 布 销 售 媒 体 计 划 及 执 行 业 务 执 行 目 标 计 划 公众媒体表现策略方式及设计运作 现 场 卖 场 设 计 施 工 公 关 宣 传 计 划 运 作 公 众 媒 体 阶 段 性 计 划 案 名 命 名 与 产 品 精 神 销 售 工 具 设 计、制 作 产品行销企划 业务执行推广 广告阶段计划 营销策划作业内容及流程 P2 朝森堂营销服务内容 前期策划 一、市场调研 1.大环境分析 国际面/政策面/财经面/市场趋势 2.小环境分析 地段分析/环境分析（周边景观/生活条件） 3.个案专案调研 周边市场状况分析/主要竞争楼盘分析 4.目标市场分析 目标市场概述/目标市场定位 二、项目建筑、环境、规划建议咨询 1.项目总体规划设计修正要点建议 2.建筑风格建议 3.建筑单体与布局修正建议 4.建筑外立面色彩、用料与造型建议 5.户型设计建议 6.环境规划与景观营造端景、点景表现建议 7.会所配套项目内容建议 8.社区入口位置与广场位置修正建议 广告策划 一、商品力评估 二、商品力分析－SWOT分析 三、商品计划 社区文化体系/外包装/内包装 四、行销概念架构 五、行销定位 行销阶段运作/整合行销运作（AD、PR、SP、EVENT、D.D.T） 江南第一禅境 上海阅澄江南第一禅境中式住宅项目营销报告 修正銷售方針 產品商品化企划 包裝及銷售準備 修正廣告主題 個案開發 市場研究 產品定位 建築設計 廣告企划 廣告表現 銷售企划 公開銷售 顧客反應 結案研究 政策 經濟 物資 股價 社會 法令 貿易 銀根 機能 規劃 坪數 价位 目標 客戶 平面 立面 特色 建材設備 施工進度 動線設計 環境 地點 附近房地价 消費傾向 市場供需 1.接待中心 2.圍牆 招牌 路線 彩旗 3.臨時水電 電話 4.業務人員編組組訓 5.合約書 6.新聞稿 7. 現場銷售及追蹤 1.說明書 2.DM或夾報 3.報紙廣告(引導商品 持續促銷) 4.電視廣告 5.雜質廣告 6.請柬及紀念贈品 7. SP活動 房地產位置固定性 稀有地塊 房地產面積固定性 產品可塑 房地產利用變動性 規劃突出 房地產價值變動性 創造市場 房地產自然差異性 環境差異 房地產人文差異性 營銷管理 前 言 本案优势点： 1.处于上海一城九镇开发计划中的千年古镇朱家角旅游区， 2.即将通车的延安路高架延伸段出口 3.800亩大淀湖，上海唯一 4.上海北京大学双语制实验学校将在本案所处镇区内 本案产品规划考量三大背景： 1.社区建筑轮廓线－都会景观 2.社区规划和谐性－融入环境 3.社区规划符合性－产品规划 社区规划掌