上饶翠映康庭项目营销策划提案(全案精)106.doc

第一部分　市场调研 我们相信：善战者，决胜于未战之前 在房地产项目开发前，我们必须清楚地知道我们所面对的是个什么样的市场，并对市场环境有着充分的了解和认识，在项目前期阶段就努力地将项目开发的风险降到最低。 精准的市场调研是成功策划的基础，只有准确地把握住市场的脉搏，才能使项目的运作始终沿着一个正确的方向进行。近期我司组建了“翠映康庭”项目的市调小组，对上饶市及上饶县的房地产市场进行了较为全面的调研。通过对本次调研数据的整理，以及我司通过其他渠道对房地产行业相关资讯的收集，形成以下分析和研判。 一、宏观市场背景分析 （一）城市地理文化概况 ◆ 地理位置 上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南福建、北接安徽，下辖上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万。交通上饶是江浙沿海进入内地的必经咽喉，有着“牙闽、控皖、襟淮、面浙”的优越地理位置，自古享有“豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。境内交通便利，浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路、横南铁路纵横交错；沪瑞高速、320、206国道及七条出省公路贯穿东西南北。景婺黄、景婺常高速公路国家规划建设的三条高速公路经过上饶。目前，上饶至武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州五个机场均可在1-3小时内到达。资源丰富素有“上乘富饶”之上饶，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。风光旖旎人杰地灵上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，，素有“江南第一仙峰”的美誉。 南面龟峰，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。1700多年的历史长河中，这片神奇的土地名人辈出，养育了中国三大圣母之一的陶母、著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、“中国铁道之父——詹天佑”，无产阶级革命家方志敏等名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。凭借优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施不断完善，旅游经济蓬勃发展。市经济运行良好开局据测算，一季度全市完成GDP82.2亿元，同比增长12.8%，其中一产增长3.5%、二产增长19.4%、三产增长10.7%；财政总收入完成9.2亿元，增长24.4%，其中一般预算收入5.9亿元，增长29.0%市区城镇居民人均可支配收入2815元，增长19.7%；农民人均现金收入837元，增长10.1%。金融机构存贷款持续稳定增长，3月底全市金融机构存款余额422.01亿元，比年初增加41.34亿元，增长15.6%其中，城乡居民储蓄存款余额333.53亿元，比年初增加44.49亿元2005年上饶市财政总收入完成33.6亿元,增长25.3%,净增收6.8亿元，增收额创历史最高水平；其中：一般预算收入21.7亿元，增长27.6%，总量居全省第4位，增速居第3位。财政收入实现历史突破，预示着上饶市经济社会发展的实力进一步增强。全市完成全部工业增加值120亿元，增长18.6%，对GDP增长的贡献率为43.1%。“十五”时期，年均增长20.1%。其中规模以上工业企业实现增加值49.1亿元，增长25.4%。实现销售产值157亿元，产销率为97.8%，同比提高0.3个百分点。销售收入过亿元的工业企业33家，增加14家。80%，而作为“经济发动机”的上饶经济开发区已被列为全省重点发展的五大省级经济开发区之一，必将吸引人流、物流、资金流、信息流向城西汇聚。其，已形成规模的专业市场和现代物流业目前也主要分布在沿三清山大道的城西地段，并已显现效益。，城西的综合配套服务将是对经济开发区的有力支持房地产开发投资快速增长。全市房地产开发投资增长61，房地产开发规模继续扩大，销售状况良好。 销售电话：0793—8882222 8885555 楼盘规模：总占地面积为11万㎡（约165亩），总建筑面积约16.6万㎡，容积率：1.5 业态配比：5幢小高层，23幢多层，共1016户 面积范围：80～230120～15006年5月开盘，06年9月30日交付 销售价格：多层均价1180元/㎡11F小高层均价1550元/㎡ 销售人员：销售人员服务态度较好，但专业素质一般 优惠措施：首创“零首付购房”，且曾经实行“精装修成品房（装修标准：200元/㎡，另算）的促销推广策略，但市场反应平淡，已取消 楼盘评价：该盘是上饶县规模较大的楼盘，地理位置、内部规划、环境都较好，是县内品质最高的楼盘之一 楼