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东亚上北营销策划方案 项目概况 市场状况 项目市场定位 营销推广策略 一、项目概况： C09地块占地12.9万平方米，地上建筑面积23.775万平方米，总建筑规模约30万平方米。南临十里长街，与回龙观大型体育运动公园隔街相望，西侧是文华西路，向南1200米，步行10-15分钟是城铁13号线回龙观站，东邻文华路，项目向西是主体已完工的北店时代广场，日后将成为回龙观地区的购物、娱乐、休闲、餐饮中心，北邻龙禧三街，交通动线明显，四周由成熟街道环绕，向北是品质较高的流星花园，居住人群综合素质较高。 二、市场状况： 回龙观文化居住区是亚洲第一大住宅小区、全国规模最大的经济适用房集中区，位于北京市昌平区，毗邻八达岭高速和城市轻轨13号线及规划中的地铁M8线路，规划建筑面积近1500万平方米，规划居住人口达35万。学校、医院、购物、娱乐场所日渐成熟，回龙观区域将发展成为超大型文化宜居社区。 一、回龙观居住区的城市功能现状 ◆ 目前以经济适用房为主，居住功能设施占主导地位，属于典型的纯居住型卫星城区。 ◆ 目前回龙观文化居住区的商业形态除满足居住区内生活需求的基本城市功能外，几乎不具有其他的任何城市互补功能。 ◆ 居住区内第三产业为主导产业，目前大多以商超、餐饮、娱乐、小商品及便民服务的低端业态为主。 ◆ 商业类型物业近年来供应量较大，但缺少相应商业及办公氛围烘托，很难正常投入运行或达到前期盈利。 ◆ 缺少基础的城市功能：办公等极度缺乏，多数智力型居住者几乎都在市中心区就业，无形中给本区域交通带来了很大压力。 二、回龙观交通分析 ◆ 目前回龙观区域出行方式依靠城铁十三号线、路面以八达岭高速及一些公共交通。八达岭高速及十里长街单一对外出口，一直以来为本区域通过地面交通对外联系的瓶颈。 ◆ 此区域单一生活居住形态，缺少中小型企业的办公类物业，未解决本区域内居民及创业者就近就业问题，居住者都须进城办公及上班，对交通起不到很好分流作用，每天上下班高峰期都是千军万马挤城铁的局面，使该地区交通出现潮汐现象）本案核心关键词 40%首付 10年贷期 50年产权 可商可住 城铁优势 一、项目分析充分了解产品是做好营销推广的基础。产品力九大基因：1、区位2、竞争 3、规划 4、户型 5、配套 6、物管 7、品牌 8、价格 9、客群 区位：项目的地理位置决定了，它在城市中的经济位置、心理位置。对应产品力来说，区位这因素主要是指未来可能发生的区位经济价值和心理价值的变化。 全面考量一个地产项目的位置优势可以从如下七项指标来衡量。 地理位置 回龙观居住区 交通位置 城铁13号线回龙观站，八达岭告诉附近 观念位置 北京最大的经济实用房居住区 相邻位置 与上地、中观村、昌平科技园衔接 环境位置 自然环境略显不足 情感位置 北京的“上风上水区”、“上北区” 规划位置 两轴两带多中心城市构架的北部产业区、居住区 关键词：北京最大居住区 成铁13号线 居住氛围成熟 竞争 ：本案所处的回龙观区域多为经济实用房，经济实用房价位处在 3000元/平米以下，与该区域商品房目前8500元/平米的价格形成强烈反差。会在客群心理上形成一定购买阻力。 回龙观区域内的竞争项目不多，目前在售的竞争项目只有大盘新龙城，不过新龙城目前产品面积区间都在100平米以上，除了对本案90平米的产品有一定竞争，基本不构成直面竞争。 相反，由于本案主要针对的目标客群是成铁沿线的中关村、上地、昌平科技园白领阶层，所以13号线沿线的项目都会是本案的竞争项目。诸如清河新城、富力桃园、北岸布鲁斯 项目名称 地段 价格 社区规模与属性 装修 推广定位 新龙城 回龙观社区西端，紧邻八达岭高速；轻轨龙泽站交通枢纽 8000 总建筑面积60万平米；住宅+商业4万平米 毛坯 回龙观地王，60万平米新城市 富力桃园 建材城环岛东300米 8200 总建筑面积36万平米；住宅 精装 创领上清，精英专署 富力地产品牌，精装社区 左邻右社 西三旗桥西南200米，交通枢纽 9000 总建筑面积7.7万平米；住宅 毛坯 中关村/新贵一族/情景小户型 上第MOMA 上地安宁庄路 13500 总建筑面积19万平米；住宅 精装 恒温恒湿，科技住宅 莱镇 香格里 清河桥东北300米 8000 总建筑面积27万平米；住宅 毛坯 清河小营27万平米体系化生态社区 清河新城 清河桥西南角；金角银边，商业旺街交通枢纽 8500 总建筑面积80万平米；住宅+商业20万平米+写字楼8.6万平米 毛坯 80万平米，基于高知阶层的人居高地 橡树湾 山地东500米，原清河毛纺厂；商业旺街，上地中心区向东主干道 11000 总建筑面积70万平米；