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改制企业土地资产评估中有什么需要注意的 在企业改制中，由于部分土地资产进入企业净资产，因 此在使用每一种评估方法进行土地资产评估时都有一些应 注意的事项。下面是整理的改制企业土地资产评估中的注意 事项的相关内容，欢迎浏览。 改制企业土地资产评估中的注意事项 市场比较法（1） 市场比较法是改制企业土地资产最常用的方法之一，在 进行比较修正时应注意以下几个要点： 1、 比较案例与评估对象在客观条件上一致，但价格内 涵不同，仍然要进行修正。 如评估对象的客观开发程度为“七通一平”与比较案 例条件一致，但由于资产界定过程中，部分开发费用己计入 到其他资产中，因此评估价格内涵为“三通一平”，此时就 要对比较案例进行修正。 只有这样才能保证市场比较法评估的价格内涵与成本 逼近法评估的价格内涵的一致性。 2、 对宗地面积大小要引起足够的重视。 由于企业改制中土地用地规模不一样，对宗地价格产生 了很大的影响。 对此，对宗地面积的大小修正必须引起注意，具体可采 用开发区内宗地估价的方法，将选择的小宗地实例价格修正 到与改制企业用地面积相同的宗地价格。 3、充分考虑土地利用现状与规划要求之间的差别，对 土地利用的规划条件，进行适当的修正。 比较案例土地价格一般是根据最佳利用原则确定的，有 时待估对象与比较案例的规划条件一致，但待估地块现状没 有达到规划条件，并且企业仍然按原来现状利用，此时就应 该对比较案例进行规划条件的修正，使与待估地块条件一 致，也就是说企业改制的土地资产评估必须考虑用地现状。 成本逼近法（2） 成本逼近法也是企业改制中土地资产评估最常用的方 法之一，采用该方法评估时应注意以下几点： 1、 必须重置征地费。 进行企业改制的许多土地是早期取得的，征地费用的原 值与评估时的差别很大。 因此，在评估时必须按评估对象所在的位置重新估算征 地费（或土地取得费）的情况，而不能用征地原值，即估算估 价期日的征地费（或土地取得费）。 2、 仔细分析征地费（或土地取得费用）的情况。 在企业改制工作中发现征地费用的构成以及征地标准 差别很大，即使在同一地方由于征地单位或项目不同有很大 差别，一般都超过了国家规定的标准，但在应用成本逼近法 时，应米用客观费用，而不是实际费用。 3、确定合理开发费用。 在确定开发费时，不应以实际的开发费用为依据，而是 以界定后的土地资产的内涵为依据。 相关阅读-资产评估业务中土地权属瑕疵问题处理 一、产权证件缺失问题处理 产权证件缺失问题从形成过程分析，一般有历史成因和 程序瑕疵两个表现，这两个表现在部分常见业务中，并不是 孤立存在的，经常是互相交织。 （一）历史成因造成的产权证件缺失 历史成因一般存在于国有企业，从实际业务中看，主要 是过往对土地资产管理不到位所造成，致使实际使用土地没 有获得土地使用证。 本着对国有资产保值增值的考虑，评估师应当积极进行 历史成因调查和分析，同时与当地国土管理部门进行沟通和 查档 根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第十五 条规定，“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据”，建 议评估师在资产占有人的陪同下前往国土登记部门申请查 询待估宗地的土地登记簿登记内容以确认权属。 如果登记薄未对待估宗地记载，并且也未登记其他利益 关联方，评估机构应当建议委托方聘请律师对此评估对象进 行分析，评估师提供协助，最终根据律师提供的专业法律意 见再按照评估准则进行操作，并在评估报告的说明事项中进 行系统、详尽的描述以提醒报告使用者。 （二）程序瑕疵造成的产权证件缺失 程序瑕疵一般出现在2003年国土资源部发布《关于进 一步规范土地登记工作的通知》（国土资发383号）之后，此 后部分资产占有人获取的土地使用权会因为各种原因在程 序上无法符合土地登记的相关政策法规而造成权属瑕疵，最 终无法获取土地使用证。 目前常见的现象分为三种，一种是已经办理了土地出 让，签署土地出让协议并交纳了地价款和相关税费；另外一 种是办理了土地出让手续，但地价款和相关税费未缴清；最 后一种是与政府相关部门达成意向或协议，特别是与政府非 土地管理部门（比如开发区管委会、招商局等），尚未办理土 地出让手续。 根据《关于进一步规范土地登记工作的通知》“从本文 件下发之日起，各类土地权属审核，必须以土地证书作为土 地权利的唯一证明材料，…，对以其他材料作为土地权属证 明的，一律不予承认。”原则上，对于程序瑕疵造成的产权 证件缺失的估价对象，不应当作为无形资产一土地使用权进 行评估，己经发生的相关支出应当与审计协商调整为预付账 款。 对于第一种程序瑕疵，在实际执行中，可以征询委托方、 资产占有方和利益相关方的意见，由多方协商确定是否纳入 假设获得土地使用证后的情况进行评估，评估机构应该切实 控制风险。 例如，在某国有企业拟转让