天地人和-辰宫未央湖项目营销策划-215p.ppt

在进行项目营销阐述之前,先交流两个问题 开发本项目为了什么？ 做回款拿利润是规定动作，天经地义的， 除此而外，能否做个自选动作，向上跳一下，跳上一个高度？ 做出项目品牌，做出企业品牌，作出品牌溢价+议价的能力出来， 为后续项目快速销售，多拿地广积粮，完成集团更大层面上的运营奠定 坚实基础！ 关于本项目：想指出以下几点： 1、浐灞新区内百亩项目很多，千亩大盘不少，但是在三期地域内，近90万平米的开发量项目几乎没有! 2、百亩盘量，近百万平米的规模，放眼全市，几乎被外埠品牌占据，本地开发品牌踪迹寥寥! 区域领头羊 本土新生力量 项目的规模将我们推上了一个高度，问题在于: 我们的思维，态度，观点是否与之匹配？ 不谋一世者，不足谋一时； 不谋全局者，不足谋一域 站在企业运营的高度，输出品牌的力度上 大盘思维 大盘魄力 大盘速度 大盘执行 是项目顺利完成的基础，也是企业发展的必然要求 思维的高度决定项目的深度 营销的力度决定营销的速度 结合我们的现状，大盘思维体现在： 信心+造势 信心工程——树立信心，以信换心 信心是购买的源头，营销的过程就是给自身，给行业，给合作单位，给市场，给消费者树立信心的过程，通过区域造势，产品宣传，服务推介，营造全新的生活方式，从而激发客户的信任与接受心理。 “势,悬磐石于万仞之上矣” 造势工程——创造营销势能，因势利导,形成物流动能 “营销势能”就是销售的动力,是支点和企业项目资源杠杆有效结合的结果,就能产生高于原有资源数十倍的能量,有力改变市场竞争的力量对比,使大规模的销售成为可能.突出表现在宣传势能,渠道势能的营造上. 大盘魄力体现在： 未来工程——在样板销售，样板景观，样板房间，样板配套，样板物业，样板服务方面做出连续样板，将未来变成活生生的现实，上映在消费者眼前 大盘速度体现在： 无缝接力——对于市场诸多问题，各个环节能够第一时间反馈，为实现销售速度创造组织合力。 大盘执行体现在： 工程进度配合销售进度 连续样板扎实到位,配合销售执行 (包括供暖、节能环保; 建材标准以及配套设施等) 产品内涵品质尽快确定 形成销售围着市场转，企业围着销售转的执行文化 第一部分 市场形势解析 （一）2009年1—9月西安楼市基础数据 （二）城东市场销售分析 （四）区域供应销售分析 2009年西安市1-9月份普通住宅销售面积与销售均价 2009年西安各区域1--9月份普通住宅各面积段销售套数 2009年1—9月普通住宅各价格段销售套数 政府不断加大区域生态资源改造及城市配套建设的步伐，各类公共配套设施逐步完善 以灞河为板块价值划分的依据，浐灞生态区内目前存在六个主要的房地产开发片区 借助浐灞中心区的建设样板示范效果，众多项目落户布局在一期和二期规划区域 1-9月份中心浐灞半岛普通住宅销售一览表 1-9月份恒大绿洲普通住宅销售一览 第二部分 大盘项目操作借鉴 　　　　　　　（一）浐灞半岛 　　　　　　　（二）恒大绿洲 　　　　　　　(三) 紫葳田园都市 　　　　　　　(四)广州万科四季花城 　　　　　　　(五)厦门未来海岸 可借鉴之处： 政商密切合作 销售蓄水引爆 外立面风格 欧陆新古典风格 园林风格 欧式 小区景观 大面积的核心水景、音乐喷泉广场 建筑材料 外墙：面砖；? 进户门：蓝盾牌高级装甲入户门；? 窗材：LOW-E中空玻璃 大堂：欧式豪华典雅风格；? 电梯厅：地砖600X600mm米黄色抛光砖；墙面：满贴600X600米色抛光砖；? 电梯品牌：奥的斯；? ? 智能设施 安保系统：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线 探头一个， 入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个；；? 供水系统：每户设独立水表，水管暗装；? 供热系统：地辐热供暖；? ? 会所规划 会所面积：22000平方米；? 服务内容：室内泳池;桌球馆;网球场;健身房;多功能宴会厅;餐厅；? 样板展示通过售楼中心，样板间，样板景观等可见的样板示范，塑造项目高品质观感，树立项目信任度;会所，幼儿园，商业先期展示，营造良好的生活配套;物业管理行为先期展现示范 操作手法 实景园林+准现房+精装修+高于区域毛坯房8%—10%的价格 开盘前1个月，整版广告近乎天天发布，手机短信连续发送，以高强度，高密度进行信息传递 可借鉴之处 在不成熟区域里，以精装提升价格 推广高举高打 我们自己操作过的案例 紫薇田园都市 前 期 —-- “大盘时代”—拉开战略序幕； —-- “当家作主”—高参与